Vas a encontrar por internet cifras muy dispares sobre lo que cuesta una reforma, y algunas son sencillamente imposibles. Si alguien te dice que reformar un piso cuesta 2.000 € por metro cuadrado, ten en cuenta que por ese dinero se construye obra nueva desde cero.
Aquí tienes las cifras con las que trabajamos de verdad en Madrid y en la Sierra Noroeste, el desglose de a dónde va cada euro, y una calculadora que te da tu horquilla con el reparto por capítulos, igual que un presupuesto real.
Los precios son orientativos: el definitivo siempre sale de medir la casa. Pero al menos sabrás si estás en tu presupuesto antes de llamar a nadie.
Las cifras reales de 2026
Empecemos por lo importante. Estas son las horquillas con las que presupuestamos, con material y mano de obra incluidos e IVA aparte.
Cuidado con las cifras que circulan
Hay artículos, incluso escritos por empresas del sector, que hablan de 2.000 o 10.000 € por metro cuadrado. Para poner eso en contexto: el coste de construir una vivienda nueva desde cero, con estructura y cimentación, se mueve muy por debajo de esas cifras. Una reforma no puede costar más que levantar la casa entera.
Si un presupuesto se acerca a esos números sin una justificación muy concreta, pide el desglose por partidas y compáralo con otros dos.
Calculadora con desglose por capítulos
Introduce los datos de tu vivienda. Además de la horquilla, verás cómo se reparte el dinero entre los oficios, que es lo que de verdad te permite entender un presupuesto.
Estimador de coste de reforma
Mismo modelo de cálculo que usamos en nuestros presupuestos. Orientativo, IVA aparte.
El desglose muestra el reparto habitual por capítulos en una reforma integral. En reformas parciales el peso de cada oficio cambia.
Pedir presupuesto exactoA dónde va cada euro de tu reforma
Este es el reparto habitual de una reforma integral de vivienda. Sirve para dos cosas: entender por qué cuesta lo que cuesta y detectar un presupuesto en el que falta algo.
Es lo que pesan las demoliciones y la gestión de residuos. Parece poco, pero es la partida que más veces falta en los presupuestos baratos. Si no aparece el contenedor ni el canon del gestor autorizado, ese dinero saldrá después. Puedes ver el detalle de cada partida en nuestras calculadoras de presupuesto.
Qué mueve el precio de verdad
No todos los factores pesan igual. Ordenados por impacto real sobre el total:
| Factor | Impacto | Por qué |
|---|---|---|
| Cambiar la distribución | +15 a +25% | Demolición, tabiquería nueva, replanteo de instalaciones, más residuos y, si hay muro de carga, apeo y proyecto |
| Renovar todas las instalaciones | +15 a +20% | Fontanería, electricidad y saneamiento completos implican rozas en toda la vivienda y ayudas de albañilería |
| Nivel de acabados | ±35% | Un porcelánico de 8 € y otro de 30 € el metro se colocan igual, pero el material multiplica |
| Estado de partida de la vivienda | +10 a +20% | Una casa de los sesenta con instalación de plomo y suelos a distinto nivel exige trabajos que una de 2005 no necesita |
| Accesibilidad de la obra | +5 a +15% | Un cuarto sin ascensor o una casa de la Sierra con acceso complicado multiplican las horas de acarreo |
| Superficie | Escala a la baja | Cuanto más grande, menor es el precio por metro: los costes fijos se reparten entre más superficie |
| Plazo exigido | +5 a +10% | Comprimir una obra obliga a solapar oficios y a reforzar equipos |
El más contraintuitivo es el de la superficie: reformar 50 m² no cuesta la mitad que reformar 100 m². Hay costes que son casi los mismos en los dos casos, como el contenedor, el desplazamiento diario del equipo, la protección de la vivienda o la gestión del proyecto. Por eso una reforma pequeña siempre sale más cara por metro.
Precio de las partidas más habituales
Estas son las horquillas por unidad, para que puedas comparar cualquier presupuesto línea a línea.
| Trabajo | Unidad | Precio | Qué incluye |
|---|---|---|---|
| Levantar solado antiguo | m² | 12 – 20 € | Demolición, carga y retirada a gestor autorizado |
| Solado de porcelánico | m² | 38 – 72 € | Replanteo con láser, cemento cola C2, rejuntado y rodapié |
| Alicatado de baño o cocina | m² | 34 – 65 € | Preparación del soporte, colocación a plomo y sellado |
| Tabique de ladrillo hueco doble | m² | 42 – 68 € | Fábrica, guarnecido y maestreado de yeso |
| Tabique de pladur con aislamiento | m² | 38 – 60 € | Perfilería, doble placa, lana mineral y tratamiento de juntas |
| Falso techo continuo | m² | 42 € | Placa de yeso laminado y tratamiento de juntas |
| Apertura de hueco en muro de carga | ud | 1.400 – 3.200 € | Apeo con puntales, dintel metálico y remates. Requiere proyecto |
| Renovar fontanería de la vivienda | m² viv | 25 – 45 € | Multicapa o PEX, llaves de corte por zona y prueba de presión |
| Renovar instalación eléctrica | m² viv | 38 € | Instalación según REBT, cuadro nuevo y certificado |
| Punto de luz o toma adicional | ud | 52 € | Canalización, cableado y mecanismo |
| Cambio de bañera por plato de ducha | ud | 1.200 – 2.300 € | Demolición, desagüe nuevo, plato extraplano, alicatado y mampara |
| Ventana de PVC con doble acristalamiento | ud | Desde 620 € | Ventana, vierteaguas, sellado y retirada de la antigua |
| Puerta de paso lacada | ud | 390 € | Premarco, hoja, herrajes y manillas |
| Pintura plástica lisa | m² | 8 – 16 € | Plastecido, lijado y dos manos |
| Contenedor de escombro de 6 m³ | ud | Desde 320 € | Entrega, retirada y canon de gestor autorizado |
| Ayudas de albañilería a instalaciones | ud | Desde 520 € | Rozas, pasos, recibidos y remates |
Cuánto tarda cada obra
El plazo importa tanto como el precio, sobre todo si tienes que buscar dónde vivir mientras tanto.
| Tipo de obra | Plazo habitual | ¿Se puede vivir en casa? |
|---|---|---|
| Pintura de la vivienda | 3 – 6 días | Sí, con molestias |
| Cambio de bañera por ducha | 4 – 7 días | Sí, si hay un segundo baño |
| Reforma de baño completa | 15 – 20 días | Sí, si hay un segundo baño |
| Reforma de cocina | 20 – 30 días | Complicado, sin cocina |
| Cambio de suelo de la vivienda | 8 – 15 días | No, hay que vaciar la casa |
| Reforma integral sin cambiar distribución | 6 – 10 semanas | No |
| Reforma integral con cambio de distribución | 10 – 16 semanas | No |
A esos plazos hay que sumar lo previo: visita técnica y presupuesto una semana, tramitación municipal de dos a seis semanas según ayuntamiento y alcance, y plazo de material, que en carpintería a medida puede irse a cinco semanas. Contar solo el tiempo de obra es el error de planificación más habitual.
Los costes que no aparecen en el presupuesto
Estos existen aunque no los presupueste nadie, y conviene tenerlos en la cuenta desde el principio:
- Vivienda alternativa. Si la obra es integral, dos o tres meses de alquiler o de convivencia con la familia.
- Guardamuebles. Entre 60 y 150 € al mes según volumen, más el transporte.
- Mobiliario y electrodomésticos. Casi nunca están en el presupuesto de obra y son una partida grande.
- Iluminación decorativa. Las lámparas no suelen ir incluidas, solo los puntos de luz.
- Tasas municipales de licencia y, si procede, honorarios de proyecto y dirección técnica.
- Certificados de las instalaciones y, si vas a acogerte a deducciones, los dos certificados energéticos.
- El margen para imprevistos. Reserva entre un 5 y un 10% del total. En vivienda antigua, más cerca del 10.
La regla del 10%
Cuando picas una casa de cincuenta años, aparecen cosas: una viga con daño, una instalación que no estaba donde decían los planos, un forjado a distinto nivel. Un presupuesto cerrado cubre lo presupuestado, no lo que nadie podía ver.
Por eso conviene reservar un colchón y, sobre todo, tener un contrato que diga cómo se valora y se aprueba un imprevisto antes de ejecutarlo. Lo explicamos en cómo contratar profesionales para una reforma.
Cómo ahorrar sin arrepentirte
Hay formas inteligentes de bajar el presupuesto y formas de las que te arrepientes a los dos años. Van separadas a propósito.
Ahorros inteligentes
- No cambies la distribución si no la necesitas. Es el factor que más encarece y muchas veces el problema se resuelve con luz y almacenaje.
- Conserva lo que está bien. Si la instalación eléctrica es de hace quince años y cumple, no hace falta rehacerla entera.
- Gama media en superficies grandes, gama alta en lo que tocas. Un porcelánico medio en 80 m² y una grifería buena en el baño: se nota mucho más al revés.
- Hazlo por fases. Baño este año, cocina el siguiente. Cada fase se paga con ahorro y sin intereses.
- Aprovecha que la casa está abierta. Pasar tubos o dejar previsiones cuando ya hay rozas cuesta una fracción de lo que costará después.
- Decide todo antes de empezar. Los cambios sobre la marcha son la fuente número uno de sobrecoste.
Ahorros de los que te arrepientes
- No renovar la fontanería en una casa antigua porque «todavía tira». Cuando reviente, será bajo el alicatado nuevo.
- Quitar el aislamiento acústico del tabique entre el dormitorio y el salón. Se ahorra poco y se sufre a diario.
- Un solo punto de luz por habitación. Barato en obra, incómodo veinte años.
- Saltarse la impermeabilización bajo el plato de ducha. Es la reclamación más cara y la más evitable.
- Elegir el presupuesto más barato sin mirar qué falta. Casi siempre faltan escombro, ayudas de albañilería y remates.
- Pagar en efectivo para «ahorrar el IVA». Pierdes factura, garantía y cualquier deducción fiscal.
Ayudas que reducen el coste real
Antes de calcular lo que te cuesta la obra, descuenta lo que puedes recuperar:
- Deducción del IRPF por eficiencia energética. Del 20% si reduces la demanda de calefacción y refrigeración al menos un 7%, y del 40% si reduces un 30% el consumo de energía primaria no renovable o alcanzas calificación A o B. Para vivienda, obras ejecutadas y pagadas antes del 31 de diciembre de 2026.
- Deducción del 60% para obras del conjunto del edificio en comunidades de propietarios, con plazo hasta el 31 de diciembre de 2027.
- IVA reducido al 10% en obras de renovación y reparación de vivienda cuando se cumplen los requisitos legales.
- Certificados de Ahorro Energético (CAE) al sustituir una caldera por una bomba de calor. Los tramita el instalador y se descuentan de la factura.
Dos requisitos que hacen perder la deducción a mucha gente: el certificado energético tiene que estar emitido y registrado antes de empezar la obra, y lo pagado en efectivo no desgrava. Lo detallamos en la guía de eficiencia energética.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta reformar un piso de 80 m² en 2026?
Con acabados medios y sin cambiar la distribución, la horquilla va de unos 32.000 € a unos 72.000 € sin IVA, con un punto medio en torno a 52.000 €, es decir unos 650 €/m². En acabado básico baja hacia los 26.000 €. Cambiar la distribución añade entre un 15 y un 25%.
¿Cuánto cuesta reformar un baño?
Un baño completo de 4 a 6 m² se mueve entre 4.500 € y 9.000 € según acabados. Lo que marca la diferencia es si hay que renovar la fontanería y el saneamiento, que es justo lo que no se ve y lo que da problemas si se hace mal. Cambiar solo la bañera por un plato de ducha va de 1.200 a 2.300 €.
¿Por qué mi reforma pequeña sale tan cara por metro?
Porque hay costes que son prácticamente los mismos independientemente del tamaño: el contenedor, el desplazamiento diario del equipo, la protección de la vivienda, la gestión de la obra o la puesta en marcha de las instalaciones. En 100 m² se reparten entre el doble de superficie que en 50 m².
¿Es normal que un presupuesto sea la mitad que otro?
Normal no, pero pasa. Casi siempre por tres motivos: calidad de materiales muy distinta, partidas omitidas para abaratar el total, o una empresa sin seguros ni garantías. Compara una misma partida en los tres presupuestos, por ejemplo el precio por metro cuadrado del alicatado, y ahí aparecerá la diferencia real.
¿El IVA está incluido en los precios?
Los precios de este artículo son sin IVA. En obras de renovación y reparación de vivienda suele aplicarse el 10% cuando se cumplen los requisitos legales, entre ellos que el coste de los materiales aportados no supere el 40% de la base imponible. En el resto de casos, el 21%.
¿Cuánto tarda una reforma integral?
Entre 6 y 10 semanas si no se cambia la distribución, y entre 10 y 16 semanas si sí se cambia. A eso hay que sumar la tramitación municipal, de dos a seis semanas según ayuntamiento, y los plazos de material, que en carpintería a medida pueden llegar a cinco semanas.
¿Cuánto debo reservar para imprevistos?
Entre un 5 y un 10% del presupuesto, y más cerca del 10% en viviendas de más de cuarenta años. Al picar aparecen cosas que nadie podía ver: instalaciones que no están donde debían, forjados a distinto nivel o elementos con daño. Un presupuesto cerrado cubre lo presupuestado, no lo oculto.
¿Reformar revaloriza la vivienda?
Depende mucho de qué se reforme y de la zona. Lo que más pesa en una tasación y en la decisión de un comprador son cocina, baños, estado de las instalaciones y calificación energética. Una vivienda sin humedades ni condensaciones y con una letra energética mejor se vende antes y en mejores condiciones.
En resumen
Para una reforma integral en Madrid y la Sierra, la referencia es 400 a 900 €/m² según acabados, con la gama muy alta por encima de los 1.000. Una vivienda de 80 m² con acabados medios se sitúa en torno a los 52.000 € sin IVA.
Lo que más mueve esa cifra no son los materiales: es si cambias la distribución y si renuevas las instalaciones. Y lo que más presupuestos desvía no son los imprevistos, sino los cambios de opinión a mitad de obra.
Usa la calculadora para situarte, reserva un 10% de colchón y pide siempre el desglose por partidas. Con eso ya negocias en igualdad de condiciones.
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Tu precio exacto sale de medir tu casa
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Todos los precios de este artículo son orientativos, sin IVA, para vivienda en la Comunidad de Madrid en 2026. El presupuesto definitivo sale siempre de la visita técnica.
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