Esta guía la escribe una empresa de reformas. Y sí, somos parte interesada. Precisamente por eso vamos a hacer algo que casi nadie hace: contarte exactamente cómo examinarnos, a nosotros y a cualquier otro.
Todo lo que viene aquí son documentos que puedes pedir, preguntas que puedes hacer y cláusulas que puedes exigir. Si una empresa se incomoda con alguna de ellas, ya has aprendido algo importante antes de firmar nada.
Porque el problema de contratar una reforma no es que haya malos profesionales. Es que desde fuera no se distingue a uno bueno de uno malo hasta que la obra ya ha empezado. Esto va de acortar esa distancia.
La primera decisión: empresa única o gremios por separado
Antes de buscar a nadie, decide esto, porque lo condiciona todo lo demás.
Esa parte es la siguiente: la normativa de seguridad y salud en obras de construcción considera promotor a quien encarga y financia la obra, incluido un particular que reforma su vivienda. Y cuando en la ejecución interviene más de una empresa, o una empresa y trabajadores autónomos, o varios autónomos, el promotor debe designar un coordinador de seguridad y salud antes del inicio de los trabajos. Esa designación no se delega firmando un papel con nadie.
Dicho de otro modo: contratar por tu cuenta al albañil, al fontanero y al electricista te convierte en promotor de una obra con varios intervinientes. Lo desarrollamos en detalle en seguridad en obra y responsabilidad del propietario.
Cuándo sí tiene sentido ir por gremios
Cuando el trabajo es un solo oficio: pintar la casa, cambiar las ventanas, alicatar una pared. Ahí no hay coordinación que hacer ni concurrencia de empresas, y contratar directamente al profesional es lo más razonable y lo más barato.
El problema aparece cuando hay tres o cuatro oficios que dependen unos de otros. Ahí alguien tiene que ordenar el trabajo, y si no es una empresa, eres tú.
Dónde buscar y dónde no
Lo que mejor funciona: la recomendación
Según el Estudio de las Reformas en España, el 71,7% de la gente recurre a recomendaciones de amigos o conocidos para encontrar profesionales, frente a solo un 20,2% que usa búsquedas online. Y tiene sentido: una recomendación viene con información que ninguna web te da, como si cumplieron el plazo o cómo dejaron la casa cada tarde.
Cuando te recomienden a alguien, pregunta lo concreto: qué obra hizo, cuánto tardó frente a lo prometido, si hubo extras y cómo se resolvieron los fallos posteriores. Esa última pregunta es la más reveladora de todas.
Reseñas: mira la fecha, no solo la nota
Cinco estrellas con reseñas de hace cuatro años dicen menos que 4,7 con reseñas de este mes. Lee las tres peores reseñas y, sobre todo, mira cómo responde la empresa a ellas. Una respuesta serena que ofrece resolver dice más que veinte comentarios entusiastas.
Plataformas de captación de presupuestos: con cuidado
Las plataformas que te ponen en contacto con varios profesionales tienen un modelo que conviene entender: cobran al profesional por cada contacto. Eso significa que quien te llama ha pagado por tu teléfono y, muchas veces, compite solo por precio con otros que también han pagado. Los propios profesionales se quejan de contactos duplicados y de tasas de conversión bajísimas.
No decimos que no las uses. Decimos que lo que sale de ahí hay que examinarlo igual, con los mismos documentos y las mismas preguntas que a cualquiera.
Empresas locales
Tiene una ventaja práctica que se nota mucho cuando algo falla: la proximidad. Una empresa que está a quince minutos vuelve a tu casa por un repaso; una que está a hora y media, lo va aplazando. Y en un pueblo, la reputación es un activo que nadie quema por una obra.
Los 7 documentos que debes pedir antes de firmar
Pedirlos es completamente normal. Cualquier empresa seria los tiene a mano y te los envía sin dramatizar.
| Documento | Qué es y para qué sirve | Cómo comprobarlo |
|---|---|---|
| Póliza de responsabilidad civil Imprescindible | Cubre los daños que la obra cause en tu vivienda, en la del vecino o a terceros. Es lo que te protege si revientan una tubería comunitaria | Pide la póliza y el recibo pagado del año en curso, no solo el logo de la aseguradora. Mira la cobertura y las exclusiones |
| Alta y seguro de los trabajadores Imprescindible | Que quien entra en tu casa esté dado de alta y cubierto ante un accidente. Es tu protección frente a una reclamación | Pide el justificante de la relación de trabajadores en alta y el seguro de convenio o de accidentes |
| Certificados de estar al corriente Imprescindible | Con Hacienda y con la Seguridad Social. Dice mucho sobre la solvencia real de quien vas a meter en casa | Se solicitan por internet en minutos. Si tardan una semana en dártelos, pregúntate por qué |
| Inscripción en el REA Muy recomendable | Registro de Empresas Acreditadas del sector de la construcción, ligado a la normativa de subcontratación | Pide el número de inscripción. Es un indicador claro de que la empresa opera dentro del marco del sector |
| Presupuesto detallado por partidas Imprescindible | Con mediciones, precios unitarios y materiales por marca y modelo. Es lo único que permite comparar ofertas | Cuéntale las partidas. Si son menos de diez para una reforma integral, falta información |
| Contrato de obra por escrito Imprescindible | Con plazo, forma de pago, garantía y tratamiento de los cambios sobre la marcha | Léelo entero antes de firmar. Las diez cláusulas clave están más abajo en este artículo |
| Obras anteriores documentadas Muy recomendable | Fotos reales de trabajos ejecutados, no imágenes de catálogo. Idealmente con el proceso, no solo el resultado | Pide ver una obra similar a la tuya. Si son de tu zona, mejor: puedes preguntar por el pueblo |
Si una empresa te entrega los siete sin poner pegas, ya has filtrado a la mayoría del mercado. Y si alguno le incomoda, esa incomodidad es información. Nosotros los tenemos preparados y te los mandamos por correo antes de la visita si nos los pides: puedes ver también nuestras obras realizadas con fotos del proceso.
Cómo leer un presupuesto de reforma
Un presupuesto no es una cifra. Es un documento con nueve elementos, y si le falta alguno, no se puede comparar con otro.
Por qué dos presupuestos de la misma obra se diferencian tanto
Es la pregunta que más nos hacen. Y hay cuatro respuestas posibles, no una.
- Calidad de materiales. La más legítima. Un porcelánico de gama alta, una grifería termostática o una ventana con mejor perfil cambian mucho el total. Se detecta comparando marcas y modelos.
- Partidas que faltan. La más frecuente. No aparecen la retirada de escombro, las ayudas de albañilería, los remates o la limpieza final. El presupuesto parece más barato hasta que llegan.
- Alcance distinto. Uno incluye la licencia y el otro no. Uno cambia la instalación eléctrica entera y el otro solo los mecanismos. No están presupuestando lo mismo.
- Estructura de costes. Una empresa con seguros, personal en alta y garantía tiene unos costes que otra sin ellos no tiene. Ahí la diferencia de precio no es eficiencia: es riesgo trasladado a ti.
La prueba definitiva
Coge los presupuestos y busca una partida idéntica en los tres, por ejemplo el alicatado. Compara el precio por metro cuadrado, no el total. Si un presupuesto va a 30 €/m² y otro a 55 €/m², pregunta qué cemento cola, qué formato de pieza y si incluye rejuntado. Ahí es donde aparece la verdad.
12 preguntas para la visita técnica
Imprímelas o guárdalas en el móvil. Se responden en diez minutos y te dicen más que cualquier folleto.
- ¿Quién va a estar en mi casa cada día? Personal propio o subcontratado, y si hay un jefe de obra asignado
- ¿Quién es mi interlocutor y en qué horario? Un nombre y un teléfono, no una centralita
- ¿Cuánto dura la obra y cuándo puede empezar? Fechas concretas, no «en cuanto acabemos otra»
- ¿Qué pasa si aparece algo imprevisto al picar? Cómo se valora y se aprueba un cambio de alcance
- ¿Cómo localizáis una fuga antes de picar? Si la respuesta es «picamos y vemos», ya sabes
- ¿Hacéis prueba de presión antes de cerrar rozas? Es la diferencia entre detectar una fuga a tiempo o no
- ¿Me entregaréis fotos de las instalaciones antes de taparlas? No cuesta nada y te sirve durante veinte años
- ¿Quién gestiona la licencia o la declaración responsable? Y si el coste está incluido o va aparte
- ¿Cómo protegéis el resto de la casa y el portal? Protecciones, escombro y limpieza diaria
- ¿Qué garantía dais y qué cubre exactamente? Mano de obra y materiales son cosas distintas
- ¿Puedo ver una obra vuestra parecida a la mía? Mejor aún si está en mi municipio
- ¿Me pasáis los seguros y los certificados por escrito? La reacción a esta pregunta lo dice todo
El contrato: 10 cláusulas que no pueden faltar
Un presupuesto firmado por ambas partes ya funciona como contrato, pero conviene que recoja estos diez puntos.
| Cláusula | Qué debe decir | Por qué importa |
|---|---|---|
| 1 · Objeto y alcance | Descripción de la obra y remisión al presupuesto detallado como parte del contrato | Evita discusiones sobre qué estaba incluido |
| 2 · Precio y revisión | Precio cerrado, con IVA indicado aparte y sin cláusulas de revisión abiertas | «Precio orientativo» no es precio cerrado |
| 3 · Plazo | Fecha de inicio, duración y qué causas justifican una prórroga | Sin fecha de inicio, el plazo no significa nada |
| 4 · Forma de pago | Hitos vinculados a avance real de obra, no a fechas del calendario | Pagar por avance y no por tiempo te protege |
| 5 · Modificaciones | Todo cambio se documenta en anexo firmado antes de ejecutarse, con su precio | Es la cláusula que evita el 90% de los conflictos |
| 6 · Materiales | Marcas y modelos, y qué pasa si uno queda descatalogado | Impide sustituciones a la baja sin avisarte |
| 7 · Garantía | Plazo de garantía sobre mano de obra y remisión a la del fabricante en materiales | Define a quién llamas cuando algo falla |
| 8 · Seguros | Compromiso de mantener la póliza de RC vigente durante toda la obra | Que esté vigente el día del incidente, no solo al firmar |
| 9 · Licencias y residuos | Quién tramita los permisos y quién gestiona el escombro a gestor autorizado | Los residuos de obra tienen su propio régimen legal |
| 10 · Recepción | Cómo se hace el repaso final y qué plazo hay para señalar defectos | Convierte la entrega en un acto, no en un «ya está» |
Cómo pagar sin riesgo
Dos reglas más, muy concretas:
- Todo por transferencia. Lo pagado en efectivo no deja rastro, complica cualquier reclamación posterior y, si tu obra tiene componente de eficiencia energética, hace perder la deducción del IRPF de esa cantidad.
- Factura de cada pago. No un recibo escrito a mano. La factura es lo que sostiene tu garantía y lo que necesitarás si alguna vez hay que reclamar.
Si el importe se te va de presupuesto, antes de firmar un préstamo echa cuentas de cuánto puedes cubrir con el propio calendario de la obra. Lo explicamos en cómo financiar una reforma sin pagar de más.
10 señales de alarma
Presupuesto en una línea
Un importe global sin partidas ni mediciones. No es un presupuesto, es una cifra.
Precio muy por debajo del resto
Si uno está un 40% por debajo de los otros dos, algo falta. Casi siempre partidas o seguros.
Prisa para firmar
«Este precio es solo si firmas hoy.» Una oferta seria aguanta que te la lleves a casa.
Pide todo por adelantado
O un anticipo desproporcionado antes de haber pisado la obra.
Propone pagar en efectivo
Especialmente si insinúa «sin IVA». Pierdes garantía, factura y cualquier deducción.
Se incomoda con los papeles
Si pedir la póliza o los certificados genera excusas, la respuesta ya la tienes.
No da fecha de inicio
Solo duración. «Son seis semanas» sin decir desde cuándo no compromete a nada.
Fotos que no son suyas
Imágenes de catálogo o de bancos de imágenes en lugar de obras propias documentadas.
Sin dirección física
Solo un móvil. Comprueba que existe un domicilio y una empresa detrás.
Todo verbal
«Eso ya lo vemos», «no te preocupes por el papel». Lo que no está escrito, no existe.
Durante la obra: qué vigilar sin agobiar
El 80,5% de los propietarios quiere participar o supervisar de cerca su obra. Es sano, siempre que se haga por los cauces correctos.
- Un único canal de comunicación. Habla con el jefe de obra, no con cada operario. Dar instrucciones directas a un trabajador desordena la obra y luego nadie sabe quién decidió qué.
- Documenta los cambios en el momento. Un WhatsApp confirmando lo acordado vale mucho dentro de tres semanas.
- Visita en momentos clave, no todos los días: al terminar la demolición, con las instalaciones a la vista antes de cerrar, y antes del alicatado.
- Haz fotos tú también. Especialmente de las paredes abiertas.
- No aceptes cambios de material sobre la marcha sin ver el nuevo y sin ajustar el precio.
- Si algo no te gusta, dilo enseguida. Un alicatado se rectifica el mismo día; tres semanas después, ya está rejuntado.
La entrega y las garantías
La recepción de la obra no es «ya está terminado». Es un acto que conviene hacer bien:
- Repaso conjunto, habitación por habitación, con luz natural y con las luces encendidas.
- Lista de repasos por escrito, con plazo para resolverlos. Es normal que haya diez o quince detalles: lo anormal es que no haya lista.
- Documentación: facturas, garantías de fabricante de los materiales, certificados de las instalaciones y, si lo pediste, el reportaje fotográfico de instalaciones.
- Último pago después del repaso, no antes.
- Guarda todo junto en una carpeta. Dentro de cinco años lo agradecerás.
Si algo va mal después
Primero, reclamación por escrito a la empresa, con fotos y fecha, dando un plazo razonable para resolver. La mayoría de los casos se cierran aquí, porque a una empresa con reputación local le interesa mucho más arreglarlo que discutir.
Si no hay respuesta, existe la vía de la hoja de reclamaciones y de los servicios de consumo, y en último término la judicial. Por eso importan tanto el contrato firmado, las facturas y los pagos por banco: son exactamente lo que te van a pedir.
Cómo trabajamos nosotros
Presupuesto cerrado por partidas con marcas y modelos, contrato por escrito, un jefe de obra con nombre y teléfono, pago por hitos, fotos del avance cada semana en tu móvil y doce meses de garantía firmada sobre la mano de obra. Seguro de responsabilidad civil y de riesgos laborales en vigor, y te los enseñamos sin que tengas que insistir.
Y algo que decimos siempre: pide estos papeles a todo el mundo, también a nosotros. Una empresa que trabaja bien no tiene nada que esconder en una carpeta.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos presupuestos conviene pedir?
Tres suele ser el número razonable. Menos no da perspectiva y más genera confusión, porque cada uno plantea el alcance de forma distinta. Lo importante no es la cantidad sino que sean comparables: los tres con partidas, mediciones y materiales concretos. Si uno viene con una sola cifra, ese no cuenta.
¿Qué documentos debo pedir a una empresa de reformas?
Póliza de responsabilidad civil vigente con el recibo pagado, alta y seguro de los trabajadores, certificados de estar al corriente con Hacienda y Seguridad Social, presupuesto detallado por partidas y contrato de obra por escrito. Muy recomendable además la inscripción en el Registro de Empresas Acreditadas y ver obras anteriores documentadas con fotos propias.
¿Es mejor contratar una empresa o ir por gremios?
Si el trabajo es de un solo oficio, contratar directamente al profesional es lo más eficiente. Cuando intervienen varios oficios que dependen entre sí, la empresa aporta coordinación y, sobre todo, asume la figura de contratista con su plan de seguridad y sus seguros. Contratando gremios sueltos, el propietario queda como promotor de la obra con obligaciones propias que no puede delegar.
¿Cuánto se debe pagar por adelantado?
Un anticipo al firmar, normalmente en torno a un tercio, es habitual y sirve para comprar material. Lo que no es razonable es pagar la obra completa antes de que empiece: sin obra ejecutada no queda ninguna capacidad de reacción si algo va mal. La regla práctica es no haber pagado nunca más de lo que está ejecutado.
¿Puedo pagar en efectivo para ahorrarme el IVA?
No es recomendable en absoluto. Sin factura no hay garantía exigible ni prueba de lo pagado, la reclamación posterior se complica muchísimo y, si la obra incluye mejora de eficiencia energética, las cantidades pagadas en efectivo no dan derecho a deducción en el IRPF. El ahorro aparente sale caro.
¿Qué hago si la obra se retrasa?
Lo primero es revisar qué dice el contrato sobre plazos y prórrogas, y comunicar el retraso por escrito solicitando una nueva fecha comprometida. Por eso conviene que el contrato incluya fecha de inicio, duración y las causas que justifican una prórroga: sin eso, un plazo es solo una intención.
¿Cuánto cuesta una reforma integral en Madrid?
Se mueve entre 400 y 900 €/m² en calidades básicas y medias, y puede superar los 1.000 €/m² en gama alta con domótica y climatización. Una vivienda de 80 m² va desde unos 26.000 € en acabado básico hasta 75.000 € o más. El precio depende sobre todo de si hay cambios de distribución e instalaciones completas.
¿Quién pide la licencia, yo o la empresa?
La solicitud corresponde al promotor, es decir, al propietario, pero lo habitual es que la empresa prepare y presente la documentación en su nombre. Lo importante es que el presupuesto diga expresamente quién la tramita y si el coste de tasas y documentación técnica está incluido o va aparte.
En resumen
Contratar bien una reforma se reduce a tres cosas: pedir los papeles, exigir un presupuesto por partidas y poner por escrito lo que pasa cuando algo cambia.
Con eso filtras a la mayoría del mercado antes de que nadie entre en tu casa. Y no hace falta ser desconfiado: hace falta ser ordenado.
Si quieres una idea de coste antes de llamar a nadie, tienes nuestras calculadoras de presupuesto. Y si prefieres empezar por lo básico, la guía de planificación ordena todo lo que hay que decidir antes de empezar.
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Este artículo es información general elaborada desde la experiencia en obra y no constituye asesoramiento jurídico. Para tu caso concreto consulta con un profesional.
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