Empresa de
arquitectos en Madrid

La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE 38/1999) reserva exclusivamente al arquitecto colegiado los proyectos de uso administrativo, sanitario, religioso, residencial en todas sus formas, docente y cultural. En obras de vivienda, necesitas obligatoriamente arquitecto cuando: construyes vivienda nueva, amplías superficie, cambias el uso de un local a vivienda, modificas elementos estructurales (muros de carga, vigas, forjados, pilares), modificas la fachada o haces obra mayor. En reformas pequeñas (no estructurales, sin cambio de uso ni de fachada) puede bastar memoria valorada o declaración responsable, pero siempre depende del ayuntamiento: algunos exigen arquitecto incluso en reformas pequeñas.

No hay una definición legal nacional unificada; cada ayuntamiento la define en su ordenanza municipal de licencias. La regla general: Obra menor: trabajos de poca entidad técnica que no afectan a estructura, fachada, distribución general ni instalaciones generales. Pintura, alicatado, sustitución de sanitarios, cambio de suelos, sustitución de carpinterías idénticas. Obra mayor: cualquiera de los anteriores afectados, ampliación, cambio de uso, vivienda nueva, intervención en edificios protegidos. Diferencia práctica: obra menor se tramita con declaración responsable (inmediata, autoriza a empezar) o comunicación previa; obra mayor exige licencia urbanística con resolución expresa del ayuntamiento (1-3 meses). En Madrid capital existe la figura intermedia ALA (Acto Comunicado con verificación documental) que agiliza muchos casos.

Plazos típicos en la Comunidad de Madrid: Madrid capital con sistema ALA (Acto Comunicado): 2-6 semanas si el expediente está completo. Madrid capital licencia ordinaria: 3-6 meses. Sierra Noroeste (Becerril, El Boalo, Manzanares El Real, Cercedilla, Navacerrada): 2-4 meses, con Comisión de Patrimonio si afecta a conjuntos protegidos puede llegar a 6 meses. Municipios pequeños: a veces más rápido (1-2 meses) por menor volumen de expedientes. Factor más crítico: que el proyecto esté técnicamente correcto y cumpla CTE + ordenanzas locales. Si el ayuntamiento pide subsanaciones (faltan documentos, incumplimientos), cada subsanación añade 1-2 meses. Por eso visamos en COAM antes de presentar: el visado detecta errores y reduce subsanaciones a casi cero.

Las consecuencias varían según gravedad y si la obra se descubre. Detección habitual: denuncia vecinal, inspección municipal aleatoria, ITE periódica, momento de venta o herencia (registro requiere documentación). Consecuencias administrativas: orden de paralización (si está en curso), orden de legalización (presentar proyecto y pagar tasas + recargo del 100-200%), o orden de demolición (si la obra es ilegalizable por incumplimiento normativo). Sanción económica: 300€ a 150.000€+ según gravedad. Consecuencias civiles: la vivienda no se puede vender ni hipotecar legalmente; si aparece en una venta, el comprador puede anularla o pedir indemnización. Responsabilidad penal: solo si se construye en suelo no urbanizable protegido (delito contra ordenación territorial). Recomendación firme: legalizar antes de que te denuncien.

Económicamente sí, en la mayoría de los casos. Por qué interesa: en zonas céntricas de Madrid, el m² de local cuesta 30-50% menos que el de vivienda. Tras el cambio de uso, el m² se valora como vivienda. La plusvalía típica es 30-60% del valor de compra del local, restando los costes de obra y trámites. Costes a considerar: proyecto técnico (3.000-7.500€), obra (700-1.500€/m²), tasas + licencia (5-10% PEM), impuestos (ICIO + IBI residencial). Requisitos urbanísticos: el PGOU del municipio debe permitir uso residencial en esa parcela. Requisitos técnicos: superficie mínima (en Madrid capital 38m² útiles), altura libre, ventilación natural en estancias principales (≥10% de superficie), cumplimiento DB-HE energía. Hacemos estudio de viabilidad gratuito antes de comprar: si el local no es convertible, te ahorras la inversión.

Son dos fases del mismo proyecto, con objetivos distintos. Proyecto Básico: define el edificio en lo esencial – geometría, distribución, materiales generales, sistema constructivo, cumplimiento normativo. Es el que se presenta para solicitar licencia. Suficiente para que el ayuntamiento te autorice a construir, pero insuficiente para construir. Proyecto de Ejecución: añade todo el detalle constructivo necesario para construir bien – planos a escala 1:20 y 1:10, detalles de cada elemento singular (encuentro suelo-pared, esquinas, juntas), mediciones detalladas (cantidad exacta de cada material), pliego de condiciones técnicas (cómo ejecutar cada partida), planos de instalaciones detalladas. Es obligatorio iniciar la obra con el proyecto de ejecución finalizado y visado; sin él, la dirección facultativa no puede emitir el acta de inicio. Algunos ayuntamientos exigen también el de ejecución para conceder licencia.

El visado colegial es el control de calidad que el Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM) hace sobre cada proyecto. Verifica que: el arquitecto firmante está colegiado y al día, que tiene seguro de responsabilidad civil profesional vigente, que el proyecto incluye toda la documentación obligatoria (memorias, planos, mediciones, pliego), y que cumple los aspectos formales del CTE. Lo que NO verifica: si el proyecto es bueno o malo técnicamente (eso es responsabilidad del arquitecto). Coste: 5-7% del Presupuesto Ejecución Material (PEM) con mínimos. Cuándo es obligatorio: en proyectos de obra mayor exigidos por la LOE. Por qué importa: los ayuntamientos suelen rechazar proyectos sin visar; con visado, los plazos de tramitación de licencia se aceleran porque el ayuntamiento confía en el control colegial previo.

Sí, es nuestra especialidad. Sede en Mataelpino (El Boalo, Sierra Noroeste). Cubrimos toda la Sierra (Cercedilla, Becerril, Manzanares El Real, Navacerrada, El Boalo, Soto del Real, Los Molinos, Guadarrama, Moralzarzal, Collado Villalba, Galapagar, Torrelodones, Las Rozas, Pozuelo, Majadahonda) y resto de la Comunidad de Madrid. Ventajas específicas en Sierra: conocemos los PGOU locales (Plan General de Ordenación Urbana) que en estos municipios protegen el paisaje serrano – alturas máximas, materiales tradicionales, retranqueo a linderos, integración. Conocemos las Comisiones de Patrimonio que evalúan proyectos en cascos históricos (Cercedilla, Manzanares). Tenemos experiencia con el terreno granítico que afecta a la cimentación. Visita técnica + viabilidad gratuitas. Llámanos al 613 014 831 o WhatsApp.

Sí, varias activas en 2026. Plan Next Generation EU (rehabilitación residencial): cubre 40-80% del coste según renta y mejora energética conseguida. Incluye honorarios técnicos. Plan Rehabilita Madrid 2024-2026: ayudas hasta 15.000€/vivienda en mejora energética y accesibilidad. Deducción IRPF 20-60% por obras que mejoran eficiencia energética con justificación técnica. Bonificación IBI/ICIO en muchos municipios. Programa PREE (CCAA Madrid) para sistemas de calefacción eficientes. Para acceder: necesitas Certificado Energético antes y después de la obra que demuestre mejora mínima de letra (ej. de E a C). Tramitamos toda la documentación técnica y administrativa de la subvención si la obra es elegible. Importante hacerlo en el orden correcto: las subvenciones suelen exigir solicitud antes de iniciar la obra, no después.