La pregunta «¿me compensa reformar antes de alquilar?» casi siempre se responde mirando solo una cosa: cuánto sube la renta. Y esa es la parte pequeña del cálculo.
Hay una segunda palanca que la mayoría de los propietarios no tiene en cuenta y que puede valer más que la subida de la renta: desde la Ley 12/2023, haber rehabilitado la vivienda en los dos años anteriores a firmar el contrato te sube la reducción del IRPF del 50% al 60%. Y en la Comunidad de Madrid, esa es la única vía disponible para pasar del tramo básico.
Aquí tienes los dos cálculos juntos, con una calculadora para tu caso, qué reformas suben el alquiler y cuáles no, y qué documentación necesitas para que Hacienda acepte el tramo. Esto es información general, no asesoramiento fiscal: confirma tu caso con tu asesor.
Los números reales del alquiler
Antes de decidir nada, sitúate. La rentabilidad bruta es la renta anual dividida entre el precio de la vivienda, y varía muchísimo según dónde esté.
| Referencia | Rentabilidad bruta | Matiz |
|---|---|---|
| Media nacional (marzo 2026) | 7,15% | Frente al 6,25% de marzo de 2025, según datos de portal inmobiliario |
| Madrid capital | ~4,5% | Menor rentabilidad pero también menor riesgo de impago y de vacío |
| Madrid, por zonas | 4% – 7% | Los distritos del sur superan el 6%, las zonas exclusivas bajan del 3,6% |
| Según tamaño | 3,4% – 5,9% | Un dormitorio en torno al 5,9%; cuatro dormitorios en torno al 3,4% |
| Rentabilidad neta | 2-3 puntos menos | Descontando IBI, comunidad, seguro, mantenimiento y periodos vacíos |
Datos de mercado publicados en 2026. Las cifras varían según la fuente y la metodología; consulta el dato más reciente antes de decidir.
La conclusión práctica: una reforma no cambia la rentabilidad de la vivienda, cambia la renta que puedes pedir y el tiempo que tardas en alquilarla. Y, con la fiscalidad actual, también cambia cuánto te queda después de impuestos.
La palanca fiscal que casi nadie usa
Aquí está lo importante, y es reciente. La Ley 12/2023 sustituyó la antigua reducción única del 60% del rendimiento neto por una escala de cuatro tramos, aplicable a los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023.
Puntos de reducción, del 50% al 60%, por haber rehabilitado la vivienda en los dos años anteriores a firmar el contrato. Sobre un rendimiento neto de 8.000 €, eso significa tributar por 3.200 € en vez de por 4.000 €. La misma obra que te sube la renta te sube también el tramo fiscal, y esa segunda parte se repite cada año que dure el contrato.
Qué cuenta como rehabilitación y cómo se acredita
Este es el punto donde la mayoría se lo juega, porque el tramo del 60% hay que poder demostrarlo si Hacienda lo pregunta.
La documentación que se considera necesaria para sostener este tramo en una comprobación incluye:
- Facturas de los trabajos, a nombre del propietario y con desglose de lo ejecutado. No valen recibos ni pagos en efectivo sin factura.
- Certificado de fin de obra o documentación equivalente que acredite la fecha de terminación, que es la que cuenta para el plazo de dos años.
- Licencia municipal de obras o declaración responsable, cuando el alcance de la obra la requiera.
Por qué esto descarta al presupuesto sin factura
Si contratas una obra sin factura para ahorrarte el IVA, no puedes acreditar la rehabilitación y pierdes el tramo del 60%. Además, la obra no es deducible como gasto y no tienes garantía exigible.
Haz la cuenta antes de aceptar ese «descuento»: el ahorro del IVA es de una vez, y la diferencia fiscal del tramo se repite todos los años que dure el contrato. En la mayoría de los casos, la factura sale rentable solo por esto.
Dos matices importantes que conviene tener claros:
- La reducción se aplica solo sobre el rendimiento neto positivo, es decir, ingresos menos gastos deducibles, con la amortización ya incluida. Si el rendimiento neto es negativo, no hay reducción que aplicar.
- Solo vale para alquiler de vivienda habitual del inquilino. No se aplica a alquiler turístico ni de temporada, y el arrendador debe ser persona física.
El plazo de los dos años se cuenta desde la terminación de la obra hasta la firma del contrato, no al revés. Eso significa que si vas a reformar y alquilar, tienes margen de sobra, pero si el piso lleva tres años reformado y vacío, ya no cuentas con ello.
Calculadora: cuánto te renta la reforma
Suma las dos palancas: la subida de renta y la diferencia fiscal. Introduce tus datos y verás en cuánto tiempo recuperas la inversión.
Rentabilidad de reformar para alquilar
Estimación orientativa. No es asesoramiento fiscal ni de inversión.
El beneficio suma la renta adicional y el ahorro fiscal del tramo. La deducción del tramo del 60% solo se mantiene mientras el contrato se haya firmado dentro de los dos años posteriores al fin de obra.
Cómo leer el resultado
Fíjate en la proporción entre las dos últimas líneas. En muchos casos el ahorro fiscal supone entre un 10% y un 25% del beneficio anual de la operación. No es lo principal, pero es dinero que la mayoría de los propietarios deja sobre la mesa por no saber que existe o por no tener las facturas.
Y una advertencia para que no te engañes en el otro sentido: este cálculo se queda corto a propósito. No cuenta lo que ahorras en meses sin alquilar, ni las averías que dejas de gestionar durante años, ni la revalorización del inmueble. Si el plazo que te sale ronda los diez años, en la práctica suele ser bastante menos.
Qué reformas suben la renta y cuáles no
No todas las obras se traducen en más euros al mes. Estas son, ordenadas por impacto real sobre la renta y sobre el tiempo que tarda en alquilarse.
| Actuación | Impacto en la renta | Por qué |
|---|---|---|
| Baño completo | Alto | Es lo primero que mira quien visita el piso, y un baño viejo tumba la impresión de todo lo demás |
| Cocina | Alto | Junto con el baño decide la percepción de calidad. No hace falta gama alta: hace falta que esté nueva y funcione |
| Instalación eléctrica al día | Alto | Más que subir la renta, evita problemas: un cuadro antiguo sin diferencial es un riesgo y una fuente de conflictos |
| Ventanas y aislamiento | Alto | Mejora la letra energética, reduce la factura del inquilino y es argumento directo de renta |
| Suelo continuo en toda la vivienda | Medio | Da sensación de amplitud y de vivienda cuidada. Elige un pavimento resistente, no el más bonito |
| Pintura completa | Medio | Es la mejor relación coste-impacto de toda la lista. Poco dinero, mucha diferencia en las visitas |
| Armarios empotrados | Medio | El almacenaje es una demanda constante y diferencia frente a pisos comparables |
| Aire acondicionado o climatización | Medio | Filtro de búsqueda en los portales. Estar o no estar cambia cuánta gente ve tu anuncio |
| Acabados de gama alta | Bajo | El inquilino de alquiler medio no paga más por una encimera de gama. Se deteriora igual y cuesta el doble |
| Domótica | Bajo | Rara vez se traduce en renta y añade un elemento más que puede averiarse y que tendrás que reparar |
| Cambiar la distribución | Según caso | Solo compensa si añade un dormitorio o un segundo baño. Por estética, casi nunca sale a cuenta en alquiler |
Dormitorio o segundo baño es de las pocas reformas de distribución que sí cambian la categoría del anuncio y con ella la renta. El resto de los cambios de tabiquería rara vez se recuperan en alquiler. Puedes calcular el coste con nuestras calculadoras de presupuesto.
La regla del piso de alquiler
Es distinta a la de tu propia casa: prioriza lo duradero y lo sustituible sobre lo bonito. Un porcelánico resistente antes que uno de diseño, grifería sencilla de marca conocida antes que una de gama, pintura lavable antes que mate decorativa. El inquilino no cuida la casa como tú, y cada rotación desgasta.
El certificado energético ya no es solo un papel
El certificado de eficiencia energética lleva años siendo obligatorio para alquilar, pero su peso ha cambiado. Ahora condiciona el precio, la demanda y, mirando hacia adelante, la propia posibilidad de alquilar.
- Es obligatorio para formalizar el contrato, y su incumplimiento puede acarrear sanciones económicas relevantes.
- Las viviendas con letra baja están penalizadas en precio y en demanda, algo que antes no ocurría y que ahora sí se nota en los portales.
- Hay un horizonte regulatorio europeo que apunta a exigencias crecientes sobre las viviendas peor calificadas, lo que convierte la rehabilitación energética en una decisión con plazo y no solo en una mejora opcional.
Y hay un solape muy favorable: las obras que suben la letra energética son también las que dan derecho a la deducción del IRPF por eficiencia energética, que para vivienda exige que las obras estén ejecutadas y pagadas antes del 31 de diciembre de 2026. Aislar, cambiar ventanas o sustituir la caldera por una bomba de calor puede activar a la vez la deducción por obra y el tramo del 60% en el alquiler. Lo detallamos en la guía de eficiencia energética.
El orden importa
Si vas a acogerte a la deducción por eficiencia energética, necesitas un certificado energético emitido y registrado ANTES de empezar la obra y otro al terminar. Si empiezas a picar sin el primero, esa deducción se pierde y no hay forma de recuperarla.
Errores del casero que reforma
- Reformar como si fuera para vivir uno. Se gasta de más en acabados que el inquilino no paga y de menos en lo que aguanta las rotaciones.
- Aceptar obra sin factura. Pierdes la acreditación de la rehabilitación, la deducibilidad del gasto y la garantía.
- No conservar la documentación. Facturas, certificado de fin de obra y licencia. Guárdalo todo junto: te lo pueden pedir años después.
- Empezar la obra sin el certificado energético previo cuando se pretende aplicar la deducción.
- No renovar la fontanería antigua en un piso que va a tener rotación de inquilinos. Cada avería futura la gestionas tú, a distancia y con prisa.
- Olvidar el extractor y la ventilación. La condensación en un piso alquilado acaba en moho, en discusión con el inquilino y en repintar entre contratos.
- Firmar el contrato antes de tiempo perdiendo la ventana de los dos años de la rehabilitación.
Preguntas frecuentes
¿Es rentable reformar una vivienda para alquilarla?
Depende de dos factores que hay que sumar: cuánto sube la renta y cuánto mejora tu fiscalidad. Con la normativa actual, una vivienda rehabilitada en los dos años anteriores a la firma del contrato pasa de una reducción del 50% al 60% sobre el rendimiento neto del alquiler. En pisos antiguos, donde la reforma también reduce mucho el tiempo de comercialización y las averías, suele salir a cuenta. En pisos ya correctos, una reforma cosmética rara vez se recupera.
¿Qué reducción del IRPF se aplica al alquiler en 2026?
Para contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023 la escala tiene cuatro tramos: 50% general, 60% si la vivienda fue rehabilitada en los dos años anteriores al contrato, 70% en supuestos específicos y 90% en zonas de mercado residencial tensionado con rebaja de renta. Los tramos no son acumulables y solo se aplican sobre el rendimiento neto positivo del alquiler de vivienda habitual. Confírmalo con tu asesor fiscal.
¿En Madrid puedo acceder al 70% o al 90%?
Esos tramos requieren que la vivienda esté en una zona de mercado residencial tensionado declarada por la comunidad autónoma, y la Comunidad de Madrid no ha aplicado esa figura. En la práctica eso deja dos opciones en la región: el 50% general o el 60% acreditando una rehabilitación terminada en los dos años anteriores a la firma del contrato.
¿Qué documentación necesito para acreditar la rehabilitación?
Facturas de los trabajos a nombre del propietario, certificado de fin de obra o documento equivalente que acredite la fecha de terminación, y licencia municipal de obras o declaración responsable cuando el alcance lo requiera. Sin esos justificantes, el tramo no se sostiene en una comprobación de Hacienda.
¿Qué reforma sube más la renta?
El baño y la cocina, por ese orden, porque son lo que decide la impresión en la visita. Después, las ventanas y el aislamiento, que además mejoran la letra energética. Los acabados de gama alta y la domótica apenas se traducen en renta en el alquiler medio, y cambiar la distribución solo compensa si añade un dormitorio o un segundo baño.
¿Cuánto tarda una reforma de este tipo?
Una reforma integral de vivienda va de 6 a 10 semanas sin cambiar distribución y de 10 a 16 semanas cambiándola. Si solo se actualizan baño, cocina y pintura, se puede resolver en 4 a 6 semanas. A eso hay que sumar la tramitación municipal y los plazos de material, sobre todo en carpintería a medida.
¿Puedo deducir el coste de la reforma como gasto?
Hay que distinguir entre gastos de reparación y conservación, que son deducibles en el ejercicio con ciertos límites, y las mejoras o ampliaciones, que no se deducen directamente sino que se amortizan a lo largo de los años como mayor valor del inmueble. La clasificación de cada partida depende de su naturaleza, así que conviene que tu asesor revise el desglose del presupuesto antes de la declaración.
¿Es obligatorio el certificado energético para alquilar?
Sí, es obligatorio para formalizar el contrato de arrendamiento y su incumplimiento puede acarrear sanciones. Además, las viviendas con calificación baja están cada vez más penalizadas en precio y demanda, y el marco regulatorio europeo apunta a exigencias crecientes sobre las peor calificadas.
En resumen
Reformar para alquilar se decide con dos cuentas, no con una. La primera es la evidente: cuánto sube la renta y en cuánto tiempo recuperas la inversión. La segunda casi nadie la hace: en Madrid, rehabilitar es la única vía disponible para pasar de una reducción del 50% al 60% en el IRPF del alquiler, y esa diferencia se cobra todos los años del contrato.
Para que la segunda funcione, necesitas factura, certificado de fin de obra y licencia si procede. Es la razón más concreta que existe para no aceptar una obra sin papeles.
Y a la hora de decidir dónde gastar, recuerda que un piso de alquiler no se reforma como una casa propia: prioriza lo duradero y lo sustituible sobre lo bonito.
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Te damos la factura, la licencia y el certificado de fin de obra
Los tres documentos que necesitas para acreditar la rehabilitación. Presupuesto cerrado por partidas, con el desglose separado para que tu asesor pueda clasificar cada gasto. Visita técnica gratuita en la Sierra Noroeste y Madrid.
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Este artículo es información general elaborada desde la experiencia en obra y NO constituye asesoramiento fiscal ni de inversión. La normativa tributaria cambia y su aplicación depende de tu caso concreto: consulta con un asesor fiscal antes de tomar decisiones.