Cuenta atrás fiscal
Te quedan meses para desgravar tu reforma: lo que hay que tener hecho antes de picar la primera pared
La deducción del IRPF por obras de eficiencia energética se acaba el 31 de diciembre de 2026 para viviendas. Y el requisito que hace perderla a más gente no es un papel del final: es uno que hay que tener antes de empezar la obra.
Plazo para ejecutar y pagar la obra
Hasta el 31 de diciembre de 2026 para las deducciones del 20% y del 40% en vivienda. Las obras en comunidades de propietarios (60%) tienen plazo hasta el 31 de diciembre de 2027.
Cada año, en enero, nos llama alguien que acaba de terminar una reforma preguntando cómo desgravarla. Y cada año hay que darle la misma mala noticia: ya no se puede. No porque la obra no valiera, sino porque falta un papel que tenía que estar emitido y registrado antes de que entrara el primer operario.
Este artículo existe para que eso no te pase a ti. Lo hemos escrito desde la obra, no desde una gestoría: te contamos qué obras entran, en qué orden hay que hacer las cosas y cuáles son los cuatro errores que dejan a la gente sin deducción.
Lo primero: qué se acabó y qué sigue vivo
Hay mucha confusión, y es normal, porque en los últimos años ha habido dos cosas distintas funcionando a la vez y la gente las mezcla.
Los fondos Next Generation ya no están disponibles para obras nuevas. Aquellas subvenciones directas de los programas de rehabilitación tenían un plazo de ejecución que cerró el 30 de junio de 2026. Si no tenías la obra terminada y justificada antes de esa fecha, esa vía se cerró.
Lo que sí sigue vivo es la deducción en el IRPF. Y es una vía distinta: no es una subvención que te ingresan, es dinero que dejas de pagar en la declaración de la renta. No hay convocatoria, no hay que competir con nadie y no se agotan los fondos. Solo hay que cumplir los requisitos y hacer las cosas en el orden correcto.
También continúan el IVA reducido al 10% en obras de renovación y reparación de vivienda cuando se cumplen los requisitos legales, y los programas municipales y autonómicos que van saliendo con sus propias convocatorias.
La fecha que importa
Para las deducciones del 20% y del 40%, las obras deben estar ejecutadas y pagadas antes del 31 de diciembre de 2026. Estamos en agosto. Una reforma energética seria no se hace en tres semanas: entre la visita, el certificado previo, el presupuesto, los plazos de material y la obra, septiembre es el último mes razonable para empezar el proceso con margen.
Las tres deducciones, explicadas sin jerga
La normativa contempla tres modalidades. No son acumulables sobre la misma actuación, pero sí se pueden aplicar deducciones distintas a obras distintas.
| Deducción | Qué tiene que conseguir la obra | Base máxima | Plazo de obra |
|---|---|---|---|
| 20% Tu vivienda |
Reducir al menos un 7% la suma de la demanda de calefacción y refrigeración respecto al certificado anterior. | 5.000 € al año | Hasta el 31/12/2026 |
| 40% Tu vivienda |
Reducir al menos un 30% el consumo de energía primaria no renovable, o alcanzar calificación energética A o B. | 7.500 € al año | Hasta el 31/12/2026 |
| 60% Todo el edificio |
Obras de rehabilitación energética en edificios de uso predominantemente residencial, es decir, comunidades de propietarios, que logren esa mejora en el conjunto. | 5.000 € al año, hasta 15.000 € acumulados | Hasta el 31/12/2027 |
Fíjate en el matiz que casi todo el mundo entiende mal: el 60% no es para tu casa. Es para obras del edificio entero, aprobadas en junta y ejecutadas por la comunidad. Si vives en una vivienda unifamiliar en la Sierra, tu techo realista es el 40%. Y si eres presidente de una comunidad, ahí sí tienes un año más de margen y el porcentaje más alto: merece la pena llevarlo a la próxima junta.
Lo que exceda de la base máxima anual no se pierde del todo: puede arrastrarse a los cuatro ejercicios siguientes, siempre respetando el mismo límite anual y sin superar la base acumulada máxima.
El orden correcto, paso a paso
Aquí está el meollo del artículo. La deducción no se pierde por hacer mal la obra: se pierde por hacer las cosas en el orden equivocado.
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Certificado de eficiencia energética previo
Un técnico certificador habilitado visita la vivienda, la evalúa y emite el certificado. Después hay que registrarlo en el organismo competente de la Comunidad de Madrid. Este documento es la foto del «antes» y es lo que demuestra la mejora. Sin él no hay nada que hacer: es el paso que hay que dar antes de tocar la casa.
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Definir la obra pensando en el objetivo energético
No es lo mismo cambiar ventanas que cambiar ventanas y aislar la cubierta. Si el objetivo es llegar al 40%, hay que dimensionar las actuaciones para alcanzar la reducción exigida. Aquí es donde conviene sentarse con quien va a ejecutar la obra y con el certificador a la vez, no por separado.
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Presupuesto cerrado y desglosado
Con las partidas separadas, porque solo son deducibles las cantidades correspondientes a las actuaciones de mejora energética. Si en la misma factura metes el aislamiento y el cambio de encimera de la cocina, tendrás un problema para justificar qué parte desgrava.
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Trámite municipal
Según el alcance, declaración responsable, licencia de obra menor o licencia mayor. Cada ayuntamiento de la Sierra tiene su procedimiento. Conviene tenerlo resuelto antes de empezar, no a mitad.
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Ejecución de la obra
Terminada y pagada dentro del plazo. «Ejecutada» significa acabada, no empezada: una obra que quede a medias el 31 de diciembre no cuenta.
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Pago por medios bancarios, nunca en efectivo
Transferencia, tarjeta o ingreso en cuenta. El pago en metálico invalida la deducción de esa cantidad. Es el error más silencioso de todos, porque nadie te avisa cuando lo cometes.
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Certificado de eficiencia energética posterior
Al terminar la obra, el certificador vuelve, emite el nuevo certificado y se registra. La diferencia entre este y el previo es lo que acredita la mejora. Hay que tramitarlo cuanto antes: los plazos de emisión de este documento también están tasados y no conviene apurarlos.
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Declaración de la renta del ejercicio siguiente
Las obras pagadas durante 2026 se declaran en la renta que se presenta en 2027. Guarda facturas, justificantes bancarios y los dos certificados: es lo que te pedirán si hay comprobación.
Lo que hacemos nosotros
Cuando una reforma tiene componente energético, lo primero que hacemos en la visita técnica no es medir: es preguntar si ya tienes el certificado previo. Si no lo tienes, paramos ahí y te ponemos en contacto con un certificador antes de darte fecha de inicio. Nos ha pasado ver a gente perder tres mil euros de deducción por empezar una semana antes de tiempo.
Qué obras entran de verdad
La normativa habla de resultados, no de materiales. Cualquier actuación vale si consigue la reducción exigida. Dicho eso, estas son las que en las casas de la Sierra dan mejor resultado por euro invertido:
Aislamiento de la envolvente
Es la reina, y con diferencia. Buena parte de nuestra zona está por encima de los mil metros de altitud, y una casa de los años setenta u ochenta sin aislamiento bajo cubierta pierde por arriba una cantidad enorme de calor. El trabajo en cubierta y el trasdosado de fachada por el interior son las dos actuaciones con mejor relación entre coste y mejora de calificación.
Carpintería exterior
Ventanas con rotura de puente térmico y doble acristalamiento bajo emisivo. Un detalle que casi nadie mira: el cajón de la persiana. Puedes poner la mejor ventana del mercado y seguir perdiendo calor por un cajón sin aislar que está justo encima. Si vas a por la carpintería, que entre el cajón en la partida.
Sustitución del sistema de climatización
La aerotermia es hoy la alternativa más eficiente para una vivienda unifamiliar de la Sierra, y de las que más contribuyen a saltar de calificación. Combinada con suelo radiante, el salto es todavía mayor. Ojo al orden lógico: aislar primero y climatizar después, porque un equipo bien dimensionado para una casa aislada es más pequeño, más barato y consume menos.
Energía solar
Autoconsumo fotovoltaico. Reduce el consumo de energía primaria no renovable, que es exactamente el indicador del 40%. En muchas casas de la Sierra, con buena orientación y cubierta despejada, es la actuación que remata la calificación A o B.
Y una nota práctica desde la obra: casi ninguna de estas actuaciones va sola. Aislar una cubierta implica trabajo de albañilería, poner suelo radiante implica fontanería y solera nueva, y cambiar ventanas implica recibidos y remates. Por eso conviene que lo coordine un solo equipo: cada gremio que añades es un plazo más que puede irse de las manos, y aquí el plazo es la ley.
Cuánto te ahorras de verdad: tres casos con números
Los importes de obra son horquillas medias de nuestra zona y las deducciones están calculadas sobre los límites vigentes. Sirven para hacerte una idea, no como presupuesto.
Caso 1 · Aislamiento de cubierta en una unifamiliar
Caso 2 · Ventanas más aislamiento, buscando el 40%
Caso 3 · Aerotermia con suelo radiante
Súmale que la obra baja la factura de calefacción todos los inviernos que quedan por delante, y que una calificación energética mejor sube el valor de la casa si algún día la vendes o la alquilas. La deducción es el empujón, no el motivo.
Los cuatro errores que dejan a la gente sin deducción
No son teóricos. Los cuatro los hemos visto en obras reales.
1. Empezar la obra sin el certificado previo
Es el error número uno y no tiene arreglo posterior. Una vez que has picado, ya no se puede acreditar cómo estaba la casa antes. Si alguien te dice «eso lo hacemos luego», no le hagas caso.
2. Pagar en efectivo
Aunque sea una parte. Aunque sea la señal. Aunque el proveedor te haga precio. Lo que pagas en metálico no desgrava, y además complica todo lo demás. Transferencia siempre, con el concepto claro.
3. Meterlo todo en una factura sin desglosar
Si la factura dice «reforma integral» y un importe global, tienes un problema para separar qué parte corresponde a la mejora energética. Pide siempre el presupuesto y la factura por partidas.
4. Dejar la obra para el último trimestre
Es el error más humano y el más caro. Diciembre es un mes malo para obra: hay festivos, los proveedores cierran, en la Sierra puede nevar y una cubierta no se aísla con la casa mojada. Si empiezas en noviembre, cualquier imprevisto te come el plazo.
Un consejo que no nos beneficia
Si a estas alturas del año lo que te apetece es una reforma de baño o de cocina, hazla cuando quieras y sin prisa: esas obras no desgravan por esta vía, porque no mejoran la eficiencia energética de la vivienda. No corras por una deducción que no te corresponde.
Y al revés: si ya tenías pensado aislar, cambiar ventanas o poner aerotermia, este es el año. En 2027 esa misma obra te costará lo mismo y no te devolverán nada.
Calendario realista de aquí a diciembre
Esto es lo que tarda de verdad cada cosa, contando con que el material hay que pedirlo y que no somos los únicos que trabajamos en la zona.
| Fase | Tiempo habitual | Cuándo deberías estar aquí |
|---|---|---|
| Visita técnica y presupuesto | 1 semana | Primera quincena de septiembre |
| Certificado previo y registro | 1 a 2 semanas | Segunda quincena de septiembre |
| Trámite municipal | 2 a 6 semanas según ayuntamiento y alcance | Octubre |
| Pedido y plazo de material | 2 a 5 semanas (la carpintería a medida, más) | Octubre |
| Ejecución de la obra | 2 a 6 semanas según alcance | Octubre a noviembre |
| Certificado posterior y registro | 1 a 2 semanas | Primera quincena de diciembre |
Cuenta hacia atrás desde el 31 de diciembre y verás por qué insistimos tanto con septiembre. No es una técnica de venta: es que los ayuntamientos tardan lo que tardan y las ventanas a medida no aparecen en tres días.
Y si vives en una comunidad de propietarios
Aquí la historia cambia y para mejor. La deducción del 60% es la más alta de las tres y tiene un año más de plazo, hasta el 31 de diciembre de 2027. Se aplica a obras de rehabilitación energética del edificio: aislamiento de fachada por el exterior, cubierta, sustitución de la instalación común de calefacción.
Lo que complica estas obras nunca es la técnica: es la junta. Entre que se propone, se piden presupuestos, se convoca la junta, se aprueba y se contrata, pasan meses. Si en tu comunidad alguien ha mencionado alguna vez lo de aislar la fachada, este es el momento de sacarlo del cajón.
Nosotros trabajamos con comunidades en toda la Sierra Noroeste y preparamos la documentación técnica y el desglose por vecino que hace falta para llevar la propuesta a junta. Puedes ver cómo trabajamos en reformas de edificios y comunidades.
Preguntas frecuentes
¿Puedo desgravar si empecé la obra antes de tener el certificado previo?
No. El certificado anterior a la obra es el que acredita el punto de partida, y tiene que estar emitido y registrado antes de que empiecen los trabajos. Es el requisito que más deducciones hace perder y no admite arreglo posterior.
¿Sirve para una segunda vivienda?
Las deducciones del 20% y del 40% se aplican a la vivienda habitual y también a viviendas alquiladas o en expectativa de alquiler, con condiciones específicas en este último caso. No se aplican a plazas de garaje, trasteros, jardines, piscinas ni a la parte de la vivienda afecta a una actividad económica. Como cada situación tiene matices, este punto conviene confirmarlo con tu asesor fiscal antes de comprometer la obra.
¿Puedo pagar parte en efectivo si el resto va por transferencia?
Puedes, pero la parte pagada en efectivo no desgrava. Solo cuentan las cantidades satisfechas mediante tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en cuenta bancaria. Nuestro consejo práctico: que todo vaya por banco, incluida la señal.
¿La deducción es dinero que me ingresan?
No. Es una reducción de la cuota que pagas en la declaración de la renta. Si te sale a devolver, te devolverán más; si te sale a pagar, pagarás menos. No es una subvención que llegue a tu cuenta al terminar la obra.
¿Y si la obra me cuesta más que la base máxima?
Lo que exceda de la base máxima anual no se pierde: puede aplicarse en los cuatro ejercicios siguientes respetando el mismo límite anual, sin que la base acumulada supere el máximo establecido para cada modalidad.
¿Puedo combinar esta deducción con otras ayudas?
En general, las cantidades subvencionadas por otras ayudas no forman parte de la base de la deducción, para evitar deducir dos veces lo mismo. Si has recibido o vas a recibir una ayuda por la misma actuación, hay que descontarla. Es otro punto que conviene revisar con un asesor.
¿Cuánto cuestan los certificados energéticos?
En la Sierra Noroeste, entre 150 y 250 euros cada uno para una vivienda unifamiliar, según superficie y complejidad. Necesitas dos: el previo y el posterior. Es un gasto pequeño comparado con lo que está en juego, y sin él no hay deducción posible.
¿Hace falta licencia del ayuntamiento para estas obras?
Depende del alcance y del municipio. Cambiar ventanas o aislar por el interior suele resolverse con declaración responsable o licencia de obra menor. Actuar sobre la fachada por el exterior o sobre la cubierta suele requerir licencia y, según el caso, proyecto técnico. Nosotros gestionamos el trámite y preparamos la documentación.
En resumen
Si tenías pensado aislar, cambiar ventanas o cambiar el sistema de calefacción, hazlo este año. Empieza por el certificado previo, paga todo por banco, guarda las facturas desglosadas y no dejes la obra para diciembre.
Y si no lo tenías pensado, tampoco te lances por una deducción: una reforma se hace cuando la casa lo necesita. Pero si la casa ya te estaba pidiendo aislamiento y llevas dos inviernos diciéndolo, este es el año en que además te devuelven una parte.
Si quieres una idea de coste antes de llamar a nadie, tienes nuestras calculadoras de presupuesto. Y si prefieres verlo con nosotros, la visita técnica es gratuita: vamos, medimos y te decimos con franqueza si tu casa puede llegar al 40% o si es más realista apuntar al 20%.
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Este artículo es información general elaborada desde la experiencia en obra, no asesoramiento fiscal. Confirma tu caso concreto con tu asesor o con la Agencia Tributaria antes de tomar decisiones.