En resumen
Si alquilas una vivienda habitual en España, puedes aplicar una reducción sobre el rendimiento neto declarado en el IRPF del 50%, 60%, 70% o incluso el 90%, según las circunstancias del contrato. Esta reducción se suma a la posibilidad de deducir los gastos asociados al inmueble (intereses de hipoteca, IBI, comunidad, reparaciones, amortización) y, si acometes obras de mejora energética, también a deducciones específicas de hasta el 60% de la inversión. En esta guía te explicamos cómo funciona cada figura, con ejemplos reales y los errores más habituales que conviene evitar.
Qué es realmente la reducción del IRPF por alquiler de vivienda
Antes de entrar en cifras, conviene aclarar un malentendido muy habitual. En el lenguaje cotidiano se habla de «deducción IRPF por alquiler», pero técnicamente la figura principal de la que se benefician los propietarios no es una deducción, sino una reducción del rendimiento neto del capital inmobiliario, regulada en el artículo 23.2 de la Ley del IRPF.
La diferencia no es solo semántica. Una deducción se aplica sobre la cuota íntegra del impuesto (reduce directamente lo que pagas), mientras que una reducción se aplica sobre la base imponible (reduce la cantidad sobre la que se calcula el impuesto). Ambas pueden suponer importantes ahorros, pero funcionan de manera distinta.
Los cuatro porcentajes de reducción vigentes tras la Ley de Vivienda
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda reformuló el antiguo 60% fijo y estableció cuatro tramos diferenciados. Estos porcentajes se aplican a los contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023. Los contratos anteriores mantienen la reducción del 60% en régimen transitorio.
| Reducción | Condición |
|---|---|
| 90% | Nuevo contrato en zona tensionada en el que el propietario rebaja la renta inicial más de un 5% respecto al contrato anterior de la misma vivienda. |
| 70% | Primer alquiler de la vivienda en zona tensionada a jóvenes de entre 18 y 35 años, o arrendamiento a Administraciones Públicas o entidades sin ánimo de lucro que la destinen a alquiler social. |
| 60% | La vivienda ha sido objeto de una actuación de rehabilitación finalizada en los dos años anteriores a la firma del contrato. |
| 50% | Supuesto general aplicable al resto de contratos de vivienda habitual que no cumplan los requisitos anteriores. |
Cómo se calcula el rendimiento neto del alquiler
Para aplicar la reducción primero hay que calcular el rendimiento neto, que resulta de restar a los ingresos brutos anuales del alquiler todos los gastos deducibles.
Gastos deducibles para el propietario
La ley permite restar de los ingresos íntegros del alquiler, entre otros:
- Intereses del préstamo hipotecario (solo la parte de intereses, no la amortización del capital).
- IBI y tasas municipales (basuras, alcantarillado).
- Gastos de comunidad de propietarios.
- Seguros del inmueble (hogar, impago de alquileres).
- Reparaciones y conservación: pintura, arreglo de instalaciones, sustitución de elementos estropeados. No son deducibles las mejoras ni las ampliaciones, que se amortizan.
- Amortización del inmueble: 3% anual sobre el mayor valor entre el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, excluido siempre el valor del suelo.
- Honorarios profesionales: gestoría, abogado, agencia de alquiler.
- Suministros asumidos por el propietario.
- Saldos de dudoso cobro, cumpliendo determinados requisitos.
Los gastos de financiación y reparaciones tienen un límite conjunto anual: no pueden superar los ingresos íntegros del alquiler. El exceso se puede compensar en los cuatro ejercicios siguientes.
Ejemplo práctico: cómo se traduce todo esto en euros
Imagina un piso alquilado como vivienda habitual por 900 € al mes (10.800 € anuales). El propietario ha asumido durante el año los siguientes gastos:
| Concepto | Importe (€) |
|---|---|
| Intereses de hipoteca | 1.800 |
| IBI y tasas | 450 |
| Comunidad de propietarios | 720 |
| Seguro del hogar | 280 |
| Reparaciones menores | 600 |
| Amortización del 3% del valor construido | 2.400 |
| Total gastos deducibles | 6.250 |
El rendimiento neto sería: 10.800 € − 6.250 € = 4.550 €.
Sobre esos 4.550 € se aplica la reducción correspondiente:
- Reducción general del 50%: tributa por 2.275 €.
- Reducción del 60% (vivienda rehabilitada): tributa por 1.820 €.
- Reducción del 70% (joven en zona tensionada): tributa por 1.365 €.
- Reducción del 90% (nuevo contrato con rebaja en zona tensionada): tributa por 455 €.
La diferencia entre aplicar la reducción mínima y la máxima puede superar los 1.800 € de ahorro fiscal en un año, para un solo piso. En patrimonios con varios inmuebles el impacto se multiplica.
Reformas: cuándo dan derecho a la reducción del 60%
Uno de los puntos menos conocidos es que, si has rehabilitado la vivienda en los dos años anteriores a la firma del nuevo contrato, accedes directamente a la reducción del 60%, sin necesidad de estar en zona tensionada.
Pero aquí hay un matiz técnico importante: no toda obra cuenta como «rehabilitación» a efectos fiscales. El artículo 41.1 del Reglamento del IRPF considera actuaciones de rehabilitación aquellas que:
- Tengan por objeto principal la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de estructuras, fachadas o cubiertas.
- Superen un coste global de al menos el 25% del precio de adquisición (si se adquirió en los dos años previos) o del valor de mercado al inicio de las obras.
Esta es una distinción que muchos propietarios pasan por alto y que conviene validar con un asesor fiscal antes de presentar la declaración.
Tipos de reforma más habituales antes de poner en alquiler
Aunque no todas lleguen al umbral de rehabilitación del art. 41.1 RIRPF, muchas reformas de viviendas aumentan el atractivo del inmueble y permiten cobrar una renta superior, además de generar gastos deducibles por reparación y conservación:
| Tipo de reforma | Coste orientativo (€) | Impacto fiscal |
|---|---|---|
| Pintura y saneamiento de paredes | 1.200 – 2.500 | Gasto deducible (reparación) |
| Sustitución de sanitarios y griferías | 800 – 2.000 | Gasto deducible (reparación) |
| Reforma de cocina sin cambio de estructura | 5.000 – 15.000 | Parte reparación / parte mejora amortizable |
| Reforma integral de baño | 3.500 – 8.000 | Parte reparación / parte mejora amortizable |
| Cambio de carpintería exterior PVC/aluminio | 4.500 – 9.000 | Mejora + deducción energética (si califica) |
| Aislamiento térmico de fachada (SATE) | 6.000 – 15.000 | Mejora + deducción energética |
| Instalación de aerotermia | 7.000 – 14.000 | Mejora + deducción energética |
Deducciones por obras de mejora de eficiencia energética
Además de la reducción por arrendamiento, existen deducciones específicas en el IRPF por obras de rehabilitación energética, vigentes tras la última ampliación hasta finales de 2026 para viviendas habituales y 2027 para edificios residenciales. Se aplican sobre la cuota —por tanto, son auténticas deducciones, no reducciones— y pueden combinarse con la reducción por arrendamiento.
| Deducción | Requisito | Base máxima |
|---|---|---|
| 20% | Obras que reducen al menos un 7% la demanda de calefacción y refrigeración. | 5.000 € anuales |
| 40% | Obras que reducen al menos un 30% el consumo de energía primaria no renovable o alcanzan calificación A/B. | 7.500 € anuales |
| 60% | Obras en edificios residenciales que reduzcan un 30% el consumo o alcancen calificación A/B. | 15.000 € acumulados (5.000 €/año) |
Todas ellas exigen certificado de eficiencia energética antes y después de las obras que acredite la mejora. Si vas a invertir en placas solares, aerotermia o aislamiento, pide a tu empresa de reformas que incluya en el proyecto la obtención del certificado energético.
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Requisitos para aplicar la reducción: no cualquier alquiler cuenta
Para que Hacienda admita la reducción, deben cumplirse varias condiciones:
- El arrendamiento debe ser de vivienda habitual del inquilino, no segunda residencia, ni turístico ni por temporada.
- El contrato debe respetar lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
- Los ingresos deben estar correctamente declarados desde el inicio. Si Hacienda descubre rentas ocultas en un procedimiento de comprobación, sobre esa parte no se aplicará ninguna reducción.
- Si aplicas la reducción del 70% por inquilinos jóvenes, debes conservar documentación que acredite las edades de los arrendatarios.
- Si aplicas la del 90%, debes acreditar que la vivienda está en zona tensionada oficial en el momento de la firma y que se rebajó la renta más de un 5%.
- Si aplicas la del 60% por rehabilitación, conserva el proyecto técnico, las facturas y el certificado final de obra.
Paso a paso: cómo incluir tu alquiler en la declaración del IRPF
- Reúne la documentación: contrato de arrendamiento, recibos mensuales, facturas de gastos, recibos de IBI y comunidad, justificantes de hipoteca, pólizas de seguro y, si procede, certificado de zona tensionada o de rehabilitación.
- Entra en Renta Web desde la sede de la Agencia Tributaria con certificado digital, Cl@ve o número de referencia. El alquiler se declara en la declaración anual (Modelo 100), no en modelos trimestrales.
- Cumplimenta el apartado de Capital Inmobiliario. Identifica el inmueble por referencia catastral, indica el período de arrendamiento, los datos del inquilino (NIF) y los ingresos íntegros.
- Desglosa los gastos deducibles por categorías.
- Aplica la reducción correspondiente (50/60/70/90%) marcando la casilla adecuada y documentando el supuesto.
- Si tienes derecho a la deducción por obras energéticas, inclúyela en su apartado específico.
- Revisa el borrador completo antes de confirmar y presenta la declaración dentro del plazo (normalmente entre abril y finales de junio).
¿Y si soy el inquilino? La deducción estatal que ya casi no existe
La deducción estatal por alquiler de vivienda habitual del inquilino fue suprimida el 1 de enero de 2015. Solo la conservan, en régimen transitorio, quienes tuvieran contrato firmado antes de esa fecha y cumplan requisitos de base imponible inferior a 24.107,20 € anuales. En ese caso, la deducción es del 10,05% sobre las cantidades pagadas.
No obstante, la mayoría de las comunidades autónomas mantienen sus propias deducciones autonómicas por alquiler, con requisitos y porcentajes variables según la edad del inquilino, los ingresos o si la vivienda está en zona rural. En Madrid, por ejemplo, existe deducción para jóvenes menores de 35 años con determinadas condiciones de base imponible. Conviene consultar la normativa autonómica antes de presentar la declaración.
Errores habituales que cuestan dinero
- Olvidar aplicar la reducción. Si no marcas la casilla, Hacienda no la aplica de oficio.
- Declarar como gasto una mejora. Reformar una cocina de arriba abajo no se deduce íntegramente el mismo año: se amortiza.
- No proratear cuando la vivienda está alquilada solo parte del año. En los meses sin alquiler debe imputarse renta inmobiliaria.
- Aplicar la reducción a alquileres turísticos o de temporada. Hacienda lo revisará y sancionará.
- No conservar facturas durante cuatro años. Ese es el plazo de prescripción; sin justificantes, Hacienda puede rechazar las deducciones.
- No acreditar el supuesto de reducción reforzada (70% o 90%): NIF del joven, certificado de zona tensionada, contrato anterior para demostrar la rebaja del 5%.
Cómo una buena reforma maximiza tu beneficio fiscal
Planificar las obras con criterio fiscal, además de técnico, puede marcar una gran diferencia:
- Si puedes alcanzar el umbral del art. 41.1 RIRPF, tu contrato entrará en la reducción del 60% durante toda su vigencia.
- Si las obras califican como mejora energética certificada, accedes a las deducciones del 20/40/60% sobre el importe invertido.
- Si tu vivienda está en una zona tensionada y renuevas contrato rebajando la renta un 5%, puedes acceder al 90%.
- La diferencia entre una reforma mal planteada y una bien planteada puede superar los 10.000 € de ahorro fiscal acumulado en pocos ejercicios.
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Preguntas frecuentes sobre la reducción del IRPF por alquiler
¿Qué gastos puedo deducir de los ingresos del alquiler?
Puedes deducir intereses de la hipoteca (no el capital amortizado), IBI y tasas municipales, gastos de comunidad, seguros del inmueble, reparaciones y conservación, amortización anual del 3% sobre el valor construido, honorarios profesionales y suministros que asumas como propietario. Los gastos de financiación y reparación tienen un límite conjunto: no pueden superar los ingresos íntegros del alquiler en ese ejercicio.
¿Cuál es la reducción máxima que puedo aplicar?
La reducción máxima actual es del 90% del rendimiento neto, reservada a nuevos contratos firmados en zonas de mercado residencial tensionado en los que la renta inicial se rebaja más de un 5% respecto al contrato anterior de la misma vivienda. Si no se cumplen esos requisitos pero la vivienda está en zona tensionada y se alquila a jóvenes de 18 a 35 años, la reducción es del 70%. Si la vivienda se ha rehabilitado en los dos años previos, el 60%. En el resto de casos, el 50%.
¿La reducción se aplica también a alquileres turísticos o de temporada?
No. Las reducciones del artículo 23.2 LIRPF se aplican exclusivamente a arrendamientos de vivienda habitual. Los alquileres turísticos, los de temporada y cualquier uso distinto al residencial permanente quedan expresamente excluidos.
¿En qué modelo fiscal se declara el alquiler de vivienda?
En la declaración anual del IRPF (Modelo 100), dentro del apartado de Rendimientos del Capital Inmobiliario. No se declara en el Modelo 130, que corresponde a pagos fraccionados de actividades económicas en estimación directa y no aplica al alquiler de vivienda.
¿Puedo aplicar la reducción si la vivienda está vacía algunos meses?
La reducción solo se aplica sobre los rendimientos obtenidos durante los meses efectivamente alquilados como vivienda habitual. En los meses en los que la vivienda está vacía debe imputarse la renta inmobiliaria correspondiente (normalmente 2% o 1,1% del valor catastral, según el caso), sin que proceda reducción alguna sobre esa imputación.
¿Las reformas se pueden deducir íntegramente el mismo año?
Depende del tipo de obra. Los gastos de reparación y conservación (pintura, arreglo de elementos existentes, sustitución de sanitarios) son deducibles el mismo ejercicio dentro del límite conjunto con los gastos financieros. Las mejoras y ampliaciones no se deducen como gasto corriente, sino que se incorporan al valor de adquisición y se amortizan al 3% anual junto con la construcción.
¿Puedo combinar la reducción por arrendamiento con la deducción por obras energéticas?
Sí, son figuras distintas y compatibles. La reducción del 50/60/70/90% se aplica sobre el rendimiento neto del alquiler. La deducción por obras de mejora energética (20%, 40% o 60%) se aplica sobre la cuota del IRPF por las cantidades invertidas en obras certificadas de mejora de eficiencia. Pueden combinarse en la misma declaración si se cumplen los requisitos de cada una.
¿Cómo sé si mi vivienda está en zona de mercado residencial tensionado?
Las zonas tensionadas se declaran oficialmente por resolución de la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana y se publican en el BOE. Cada resolución indica los municipios o zonas concretas incluidas y el periodo de vigencia. Puedes consultarlas en la sede electrónica del Ministerio de Vivienda antes de firmar el contrato.
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