En resumen
El proyecto reforma integral, en su acepción técnica, es un documento redactado por arquitecto colegiado que incluye memoria descriptiva y constructiva, planos, mediciones, pliego de condiciones, presupuesto y estudio de seguridad y salud, conforme al Anejo I del CTE y la LOE (Ley 38/1999). No es lo mismo que un «proyecto» en sentido coloquial (tu idea de obra). Por tanto, cuando la reforma afecta a estructura, fachada, cambio de uso o instalaciones comunes, requiere proyecto técnico visado por Colegio de Arquitectos, licencia de obra mayor y declaración responsable ante la administración. Esta guía explica qué documento recibes al encargarlo, qué contiene cada epígrafe, cuándo es obligatorio, cuánto cuesta, quién lo firma, el procedimiento del visado colegial en Madrid (COAM) y qué sanciones evita.
Proyecto técnico vs. presupuesto comercial: no son lo mismo
Cuando alguien dice «voy a pedir un proyecto para mi reforma», suele referirse a lo que una empresa de reformas entrega como propuesta comercial: presupuesto, memoria simple y eventualmente planos orientativos. Sin embargo, en el ámbito técnico y legal, un proyecto es algo muy distinto. De hecho, es un documento firmado por arquitecto colegiado con responsabilidad profesional y consecuencias legales concretas.
Por tanto, confundir ambos términos puede salir caro. Por ejemplo, iniciar una obra que afecta a estructura solo con «propuesta comercial» y sin proyecto técnico visado expone al propietario a sanciones de 2.000 a 6.000 €, paralización del ayuntamiento y, en el peor caso, demolición obligatoria de lo construido ilegalmente.
Qué dice la LOE: cuándo necesitas proyecto técnico obligatorio
La Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE) es la norma básica. En su artículo 2, distingue entre obras de edificación que sí requieren proyecto de los agentes profesionales competentes (arquitecto) y obras menores que no lo necesitan. Además, el Código Técnico de la Edificación (CTE) establece qué debe contener ese proyecto.
✅ Requiere proyecto técnico
Toda obra que afecta a:
- Estructura (forjados, vigas, pilares, muros de carga)
- Configuración arquitectónica (fachadas, volumetría, cambio de uso)
- Instalaciones comunes del edificio (bajantes, columnas)
- Reforma integral con redistribución
- Ampliación o cambio de número de viviendas
Por tanto, proyecto redactado por arquitecto, visado colegial y licencia de obra mayor.
⚠️ Suficiente con memoria valorada
Obras de mantenimiento, cosméticas o instalaciones domésticas que no afectan estructura ni configuración:
- Cambio de suelos y revestimientos
- Sustitución de carpintería interior
- Renovación de sanitarios sin mover bajantes
- Pintura y decoración
- Electrodomésticos e iluminación
Sin embargo, algunos ayuntamientos exigen declaración responsable e incluso memoria técnica.
Qué contiene exactamente el proyecto técnico: los 6 documentos obligatorios
Según los criterios comunes de visado del CSCAE (Consejo Superior de Colegios de Arquitectos), el proyecto de ejecución se compone de 6 documentos interdependientes. Además, cualquier modificación en uno debe reflejarse en los otros para mantener coherencia. Por tanto, no es «un dossier»: es un conjunto técnico vinculante.
Memoria descriptiva
Describe el encargo: objeto, promotor, situación, superficies, programa de necesidades, justificación urbanística, normativa aplicable. Asimismo, incluye datos del edificio existente, informes previos y estado actual. Es el documento que «cuenta qué se va a hacer y por qué».
Memoria constructiva
Define cómo se ejecuta: cimentación y estructura, envolvente (cubiertas, fachadas, carpinterías), compartimentación, acabados y dotaciones. Además, justifica el cumplimiento del CTE por exigencias: Seguridad Estructural (SE), Incendios (SI), Seguridad en Uso y Accesibilidad (SUA), Salubridad (HS), Ruido (HR) y Ahorro de Energía (HE).
Planos
Conjunto de planos a escala: situación urbanística, estado actual, estado reformado, distribución, cotas, superficies, alzados, secciones, detalles constructivos 1:20 y 1:10, esquemas de instalaciones (fontanería, eléctrica, climatización, ventilación, saneamiento). En consecuencia, son la representación gráfica completa y vinculante de la obra.
Mediciones y presupuesto
Cuadro de mediciones (unidades y cantidades por partida) y presupuesto obtenido aplicando precios unitarios. Se desglosa por capítulos: demoliciones, albañilería, estructura, instalaciones, carpintería, revestimientos, acabados. Además, incluye presupuesto de ejecución material (PEM), gastos generales, beneficio industrial e IVA.
Pliego de condiciones
Establece las reglas técnicas, administrativas y económicas bajo las que se ejecutará la obra. Por ejemplo, calidades de materiales, tolerancias constructivas, ensayos obligatorios, certificaciones, plazos, penalizaciones. Es el documento contractual que vincula a promotor y contratista durante la ejecución.
Estudio de seguridad y salud
Obligatorio para cualquier obra con proyecto técnico. Redactado por coordinador de seguridad (arquitecto técnico habitualmente) conforme a la Ley 31/1995 de Prevención de Riesgos Laborales. Asimismo, se acompaña del plan de seguridad que elabora la constructora adjudicataria antes de iniciar la obra.
El visado colegial del proyecto reforma integral: qué es y qué acredita
Mucha gente confunde «proyecto firmado por arquitecto» con «proyecto visado». Son cosas distintas. De hecho, el Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM), como resto de colegios autonómicos, ejerce una función de control pública que se formaliza en el visado colegial, regulado por el Real Decreto 1000/2010.
Por tanto, el visado acredita dos aspectos: primero, que el arquitecto redactor está colegiado y habilitado (sin incompatibilidades). En segundo lugar, que la documentación aportada es formalmente completa conforme a los criterios del CSCAE. Sin embargo, el visado no certifica que el proyecto esté bien calculado ni que las soluciones sean viables. Esa responsabilidad sigue siendo del técnico redactor.
¿Cuándo es obligatorio el visado en 2026?
Según el Real Decreto 1000/2010, el visado es obligatorio en los siguientes casos relevantes para edificación:
- Proyectos de ejecución de edificación (nueva planta, ampliación, reforma integral con afección estructural)
- Certificado final de obra de edificación
- Proyectos de demolición (salvo que requieran explosivos)
- Proyectos de intervención en patrimonio protegido
Para obras de mantenimiento, reforma interior sin afección estructural o decoración, el visado no es obligatorio. Sin embargo, muchos ayuntamientos exigen registro colegial (un trámite simplificado) para licencias, ITE, IEE o documentación complementaria.
Honorarios y costes reales del proyecto técnico en 2026
Los honorarios de arquitecto no están regulados oficialmente desde la liberalización de 2008. No obstante, el mercado se ha estabilizado en rangos claros que conviene conocer:
| Partida | Coste orientativo 2026 | Cuándo se paga |
|---|---|---|
| Honorarios arquitecto (proyecto + dirección) | 8-15% del PEM | Por hitos: proyecto básico, ejecución, final de obra |
| Honorarios arquitecto técnico (dirección ejecución) | 3-6% del PEM | Durante ejecución de obra |
| Visado colegial COAM | 0,12-0,18% del PEM | Al presentar proyecto al colegio |
| Coordinador seguridad y salud | 1-2% del PEM | Durante ejecución |
| Tasa de licencia obra mayor Madrid | ICIO ~4% PEM + tasa urbanística | Al solicitar licencia |
| Entidad Colaboradora Urbanística (ECU Madrid) | 450-2.500 € según obra | Al verificar documentación |
| Certificado energético (antes y después) | 200-500 € c/u | Inicio y final de obra |
Quién firma qué: los agentes de la edificación según la LOE
La LOE define con precisión los «agentes de la edificación», es decir, quién tiene responsabilidad legal sobre cada parte del proceso. De hecho, la confusión entre roles es otra fuente habitual de problemas en reformas mal gestionadas:
👷♂️ Promotor
Quien impulsa y financia la obra (tú, propietario). Por tanto, responsable de obtener el suelo, contratar técnicos y constructora, y formalizar contratos. Además, asume las obligaciones derivadas de defectos que no sean imputables a otros agentes.
✏️ Proyectista (arquitecto)
Redacta el proyecto técnico. Tiene responsabilidad decenal sobre defectos de estructura y habitabilidad. Asimismo, responde de la corrección del cálculo y del cumplimiento normativo del proyecto que firma.
🏗️ Director de obra (arquitecto)
Suele ser el mismo que el proyectista. Dirige el desarrollo de la obra en aspectos técnicos, estéticos y urbanísticos. De hecho, firma el certificado final de obra y emite las certificaciones parciales contra las que se pagan los hitos.
🔧 Director ejecución (arquitecto técnico)
Arquitecto técnico o aparejador. Verifica la ejecución material, calidad de materiales y cumplimiento del pliego. Por ejemplo, realiza ensayos, lleva libro de órdenes y valida certificaciones.
🛡️ Coordinador seguridad y salud
Aplica la Ley 31/1995 en obra. Aprueba el plan de seguridad y supervisa que la constructora lo ejecuta. En consecuencia, minimiza accidentes y evita paralizaciones por incumplimientos de prevención.
🏢 Constructor
Ejecuta materialmente la obra conforme al proyecto y al pliego. Además, responde de la obra bien ejecutada durante 12 meses (acabados), 3 años (habitabilidad) y 10 años (estructura), según la garantía decenal LOE.
El proyecto reforma integral en Madrid: la particularidad ECU
En el Ayuntamiento de Madrid existe una particularidad relevante desde 2018: las Entidades Colaboradoras Urbanísticas (ECU). De hecho, para agilizar licencias, el ayuntamiento derivó la verificación previa de proyectos a entidades privadas autorizadas. Por tanto, antes de presentar en Ventanilla Única, la ECU verifica documentalmente que el proyecto cumple normativa.
Del mismo modo, esto implica un coste adicional (450-2.500 € según complejidad de la obra) y un plazo añadido de 2-4 semanas antes de entrar en la administración. Sin embargo, reduce notablemente el plazo total de licencia: obras con ECU bien verificada reciben licencia en 1-2 meses frente a 3-6 meses sin ECU. Asimismo, reduce el riesgo de requerimientos técnicos posteriores.
Seis errores típicos al encargar un proyecto técnico
- Pedirlo «por barato» sin comparar alcance. Un presupuesto de 1.500 € puede entregar solo memoria simple y planos básicos. En cambio, uno de 4.500 € incluye proyecto completo + dirección obra + gestión licencia. Por tanto, compara alcance, no solo precio.
- No verificar colegiación del arquitecto. Un arquitecto no colegiado no puede firmar proyecto visado. Asimismo, verifica en la web del COAM o colegio autonómico correspondiente antes de firmar encargo.
- Empezar la obra antes del visado. Sin proyecto visado no hay licencia válida. De hecho, iniciar obra antes implica arriesgar sanción, paralización y, en algunos casos, demolición.
- Confundir proyecto básico con proyecto de ejecución. El básico sirve para solicitar licencia pero no para ejecutar. Por ejemplo, muchas empresas ofertan «proyecto» refiriéndose al básico. Exige proyecto de ejecución completo antes de iniciar obra.
- Modificar el proyecto durante la obra sin actualizar documentos. Cualquier cambio debe reflejarse en todos los documentos (memoria, planos, mediciones, pliego). En consecuencia, modificaciones no documentadas generan discrepancias con licencia y conflictos en final de obra.
- Olvidar la dirección de obra. El proyecto sin dirección de obra es papel mojado. Además, la dirección supervisa cumplimiento y firma certificado final. Sin ese certificado, no hay registro de obra terminada ni cédula de habitabilidad actualizada.
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Flujo completo: del primer encargo al certificado final
Encargo y estudio previo (2-4 semanas)
Visita técnica del arquitecto al inmueble. Además, estudio de viabilidad urbanística (verificación del PGOU aplicable), evaluación estructural, estado de instalaciones y definición del programa de necesidades con el cliente.
Anteproyecto (2-3 semanas)
Propuesta de distribución, volumetría y estética. Asimismo, estimación de PEM y calendario. En este momento, el cliente aprueba, modifica o rechaza antes de entrar en la fase técnica pesada.
Proyecto básico (3-5 semanas)
Documento necesario para solicitar licencia: memoria descriptiva, planos de plantas, alzados, secciones y justificación urbanística. Por tanto, se puede presentar ante administración para iniciar tramitación en paralelo al desarrollo del proyecto de ejecución.
Proyecto de ejecución (4-8 semanas)
Documento completo con todos los detalles constructivos, mediciones, pliego, presupuesto y estudio de seguridad. Además, resuelve cada detalle de la obra. Sin este documento la obra no puede ejecutarse adecuadamente.
Visado colegial y licencia (4-12 semanas)
Visado en plataforma telemática del colegio (COAM en Madrid). Asimismo, verificación ECU (en Madrid capital), presentación en Ventanilla Única, liquidación de tasas e ICIO. Finalmente, concesión de licencia de obras.
Ejecución con dirección (8-20 semanas)
Inicio de obra con acta de replanteo. Además, visitas semanales del director de obra y director de ejecución, certificaciones parciales, libro de órdenes, control de calidad. En consecuencia, coordinación de gremios conforme al pliego.
Final de obra y legalización (2-4 semanas)
Certificado final de obra firmado por arquitecto y arquitecto técnico, visado colegial del CFO, entrega de documentación al promotor, comunicación de fin de obra al ayuntamiento. Por último, actualización de certificado energético definitivo y cédula de habitabilidad si procede.
Veredicto: el proyecto técnico no es un gasto, es el seguro de tu obra
El error más frecuente entre propietarios es considerar al arquitecto «un extra opcional» cuando la reforma es grande. Sin embargo, el proyecto técnico no es un lujo ni un trámite burocrático: es el documento que define legalmente la obra, protege al propietario frente a vicios ocultos y asegura que la vivienda terminada cumple normativa y puede venderse, heredarse o asegurarse sin problemas. En consecuencia, en reformas de cierta envergadura (afección estructural, cambio de distribución, instalaciones nuevas), el proyecto es obligatorio por ley y su ausencia expone a sanciones graves.
Por tanto, el cálculo realista de una reforma integral incluye siempre entre un 13% y un 22% del PEM en honorarios técnicos, visado, ECU y tasas. Del mismo modo, ese coste se amortiza evitando un único imprevisto mayor o una sanción. Además, el proyecto es la única defensa jurídica frente a una constructora que ejecute mal o frente a un vicio oculto que aparezca en los próximos 10 años. En definitiva, no hay reforma seria sin proyecto técnico serio: la diferencia está en si lo descubres antes de firmar o después de que algo vaya mal.
Preguntas frecuentes sobre el proyecto reforma integral
¿Qué incluye un proyecto técnico completo de reforma integral?
Seis documentos obligatorios según el CTE: memoria descriptiva, memoria constructiva, planos, mediciones y presupuesto, pliego de condiciones y estudio de seguridad y salud. Además, anexos habituales: estudio de gestión de residuos, certificado de eficiencia energética, cumplimiento CTE por exigencias (SE, SI, SUA, HS, HR, HE). Todo firmado por arquitecto colegiado y visado por el Colegio.
¿Cómo se crean los planos detallados del proyecto?
El arquitecto elabora planos a diferentes escalas: situación urbanística, plantas acotadas del estado actual y reformado, alzados, secciones, detalles constructivos 1:20 y 1:10, esquemas unifilares de instalaciones (eléctrica, fontanería, climatización, saneamiento). En consecuencia, deben ser coherentes entre sí y con memoria, mediciones y pliego, conforme a criterios del CSCAE.
¿Qué es la planificación inicial en un proyecto de reforma?
La fase de estudio previo y anteproyecto. Incluye: visita técnica al inmueble, verificación urbanística (qué permite el PGOU), evaluación estructural del edificio, análisis de instalaciones comunes, definición del programa de necesidades con el cliente y propuesta estética inicial. Por tanto, es donde se determina qué se puede hacer legalmente y qué tiene sentido técnico.
¿Quién puede firmar un proyecto técnico de reforma integral?
Arquitecto colegiado con seguro de responsabilidad civil profesional vigente. Además, sin incompatibilidades declaradas. Los arquitectos técnicos o aparejadores pueden firmar obras menores sin afección estructural, pero no proyectos de reforma integral de edificación. Verifica siempre colegiación en la web del colegio correspondiente (COAM en Madrid).
¿Es obligatorio el visado colegial en 2026?
Sí, para proyectos de ejecución de edificación, certificado final de obra y proyectos de demolición (sin explosivos), según el Real Decreto 1000/2010. Asimismo, aporta garantía técnica y es requisito para tramitar licencia de obra mayor en la mayoría de ayuntamientos. En reformas interiores sin afección estructural puede bastar con registro colegial simplificado.
¿Cuánto tarda una licencia de obra mayor en Madrid?
Entre 1 y 3 meses con ECU bien gestionada y proyecto completo; sin ECU puede alargarse a 3-6 meses. Además, para obras con declaración responsable urbanística (cuando procede), puede reducirse a 15 días. Por tanto, inicia trámites ECU y licencia en paralelo al proyecto de ejecución para ganar tiempo.
¿Qué pasa si hago reforma sin proyecto ni licencia?
El Ayuntamiento puede ordenar la reposición al estado original y sancionar con multas entre 2.000 y 6.000 €. De hecho, en casos graves (afección a fachada o estructura) puede exigir demolición. Asimismo, sin licencia la vivienda puede quedar inscrita con «obra sin legalizar» y afectar a futuras compraventas, seguros y comunidad. En consecuencia, nunca empieces obra mayor sin proyecto visado ni licencia.
¿Cómo se elige al arquitecto adecuado para el proyecto?
Cuatro criterios clave: (1) colegiación vigente y seguro profesional, (2) experiencia en reformas similares (pide portfolio con obras ejecutadas), (3) equipo multidisciplinar (arquitecto + arquitecto técnico + coordinador seguridad), (4) honorarios claros por hitos y alcance detallado del encargo. Además, valora cercanía física al inmueble y disponibilidad para dirección de obra presencial.
Construcciones Carmona · Mataelpino, Madrid
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